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1 德馨苑项目营销策划报告 目 录 一、项目基本概况 2 (一) 地理位置 2 (二)项目情况 2 (三)开辟商 4 (四)周围配套设施 4 (五)交通状况 5 二、宏观环境和市场分析 6 (一)经济环境 6 (二)政策环境 7 (三)广州房地产状况 10 (四)区域房地产市场及典型楼盘分析 15 三、项目本体分析 19 四、项目营销定位 20 (一)目标客户群定位 20 (二)项目价格定位 21 五、项目总体营销战略 23 (一)营销战略目标 23 (二)各阶段目标 24 (四)总体营销思路分析 26 (五)总体营销战略部署 27 六、营销推广策略 28 (一)总体推广策略 28 (二)项目推广价值诉求点 28 (三)广告主题 28 (四)各阶段的推广策略 29 七、价格推售策略 32 (一)定价策略 33 (二)单位价格制定的原则 33 (三)不同楼体的定价方位 33 (四)定价流程 34 八、事件营销 39 (一)第一期公开消售 39 (二)第二期公开消售 39 (三)第三期公开消售 40 (四)第四期公开消售 41 九、包装方案 42 (一)地盘包装 42 (二)售楼处策划 42 (三)样板房 43 (四)形象包装 44 (五)包装费用合计(详见表 10) 46 十、营销管理 46 (一)营销组织的建立 46 (二)销售队伍的管理 47 报告评定成绩表 1 2 德馨苑项目营销策划报告 一、项目基本概况 (一) 地理位置 “德馨苑”项目为黄埔区大沙镇广深公路北横沙村东侧地段，位于大沙北路与 丰乐北路交壤处(大沙地北，黄埔体育中心南侧)。 图1 “德馨苑”项目位置 (二)项目情况 “德馨苑”项目用地面积： 113284m2，建造面积： 102424m2 (地上79674m2， 地下22750m2) 容积率： 1.935 绿化率:40% 装修情况:带装修和毛坯 规划用 途：普通住宅 建造类别：小高层、高层 本期2栋9层1梯8户电梯房，朝向：西北、北 、南，将至少有7成要建中小户 型，两房面积75-87㎡，三房面积为100㎡摆布，明年9月份交楼。每层2个户型： 3 室2厅2卫(详见图2)和2室1厅2卫(详见图3) 3 德馨苑项目营销策划报告 图2：3房2厅2卫户型 图 3：2 房 1 厅 2 卫户型 4 德馨苑项目营销策划报告 负一层是停车场，首层架空做车位和休闲场所，物业管理费:洋房1.5 元/㎡/ 月，中庭开阔，配套成熟，生活配套齐全，教育资源配套优良。 开辟商为恒翔房地产，地价取得总成交价为23900万元, 楼面地价2333元/m2。 溢价高达154%。 (三)开辟商 广州恒翔房地产开辟有限公司是一家以房地产开辟为龙头产业，集实业投资、 工程建设及物业管理于一体的综合型企业。多年来，公司秉承“诚信务实、追求品 质”的企业文化理念，坚持“以项目投资为基础，以人为本，以资金为核心”的经 营管理思路，在市场竞争中稳步向前，取得了不俗的业绩；现已在天河公园板块成 功开辟两个房地产项目—— “恒安大厦”和“恒业大厦 · 阳光心域”，并赢得了广 大业主与社会的高度认同。 (四)周围配套设施 大学：广州市黄埔区行政干部学校、黄埔区委党校、广东航海高等专科学校 中小学：泰景小学、横沙小学、怡园小学、怡苑小学、下沙中心小学， 86中学 幼儿园：育蕾幼儿园、丰乐幼儿园、怡园幼儿园、海关幼儿园、泰景幼儿园 商场：乐捷图广场、盛景大厦购物城、大沙购物城、潮客隆平价商场、港湾货 仓商场、黄埔区供销社大沙综合商场、黄埔区车恒家私灯饰商场、大沙地商业街、 百佳超市 邮局：中国邮政 银行：工商银行、商业银行、建设银行、农业银行、农村信用合作社 医院：中山大学附属第一医院黄埔院区、黄埔区中医院下沙门诊部(广州)、中 国石化四建医疗门诊部 其他：黄埔公园、黄埔体育馆 5 德馨苑项目营销策划报告 (五)交通状况 该项目北接广圆东路、南连大沙东公交。 公交车大沙北路站正在对面不远，可乘坐240、431、433路公交车。暂时停 靠路线为高峰快线24开往广州火车东站总站， 438开往碧山村总站， 506开往广州火 车东站总站， 513开往罗岗总站。 距离地铁5号线大沙东站步行距离约10分钟摆布。 6 德馨苑项目营销策划报告 二、宏观环境和市场分析 (一)经济环境 2022年，宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧，特别是内部经济内生性变