购物中心物业管理.docxVIP

商业物业的前期管理 项目设计阶段 商业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策， 把平时管理实践过程 中掌握的信息反馈给设计师， 在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需 要， 提高设计品质。 及时带来使用人和管理人长期积累的信息， 对在规划设计中 可能存在的不足和遗漏， 在规划设计时或者建设前提请开辟商加以修正， 使规划设 计更合理。 、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师 进行图纸会审， 会审的重点放在高低压配电系统、 水系统、 空调系统的划分及外 立面的方式等。如： ) 高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电 下物业能否正常运营等； )主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路； )公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施； ) 计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况； ) 水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等； ) 空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择； 、从商场日常经营需要出发提出合理建议： )各设备房的房间规划、 预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合 后期管理使用需要； )地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划 线及流向设置是否合理， 停车收费系统设置的建议； ) 外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合 理； ) 建造材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的 成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理； )铺(户)内上下水、 供电、 燃气、空调、 通讯、新风、排烟等的容量预留、 分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求； )隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要； 外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。 ) 管理用房面积是否满足需求；垃圾房、 保洁作业间是否合理及功能满足需求 等。 项目施工阶段 、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题 质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建造内在的 质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往 在物业竣工时不易察觉，加之验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的 力不从心。 、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理 在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使 用功能， 从使用人的角度出发监督施工， 减少返工， 防止留下后遗症。如： ) 在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开辟公司 重点处理。 ) 在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防 雷引下线的施工质量； 主力店防水施工工艺、 质量及主力店装修单位是否对其造 成破坏等；防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工。 、 在商业部份内装施工阶段关注如下方面： 外墙防漏措施； 多种经营供电、通信点位的合理设置； 设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格； 、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况 是否满足使用需求。 商业物业管理准备阶段 采集和掌握第一手资料 通过早期介入可以大量采集和掌握物业的第一手资料， 如采集图纸资料、 物业设 备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。 提前策划管理方案 根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、 费用测算、 员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让 商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。 建立完善实用的服务系统和服务网络 商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期 介入时进行如下方面的工作。 保安、 清洁、养护、维修、 绿化队伍的设立或者选聘，洽谈和订立合同； 同建设、公安、工商、 交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公 用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络和沟通。 物业管理市场调研工作 主要调研内容有：可比项目物业管理费收费标准， 员工薪酬水平及专业能力， 专 业管理水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色，市场分包方水平及 能力等。 、法规及政策调研 了解项目所在地工商、 物价政策；涉及消防、 安全及车辆管理的公安及消防政策； 了解商业物业水、电、 气及供暖消费政策和标准； 了解当地环保政策要求； 了解 当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。 、调查小组对物业服务市场的信息调查结果进行统计、分析，编制物业服务市 场调查报告。报告的内容包括，但不限于 本地物业行业概况、 当地的法规和政策； 本地物业管