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浅谈土地增值税的清算审核    土地增值税的清算审核是税务机关征管工作的重要组成局部，其目的是通过对纳税人申报清算工程的审核，确保国家税款准时足额入库和企业之间税负公正。因此，我们有必要了解土地增值税清算审核特点和清算条件，熟识土地增值税清算审核的步骤与方法，把握审核工作的要点。  一、土地增值税清算审核的特点  1.土地增值税清算审核以房地产开发工程为单位。由于不同的工程在享受税收优待政策方面是有差异的。如建筑一般标准住宅出售，当工程增值率低于20%可免征土地增值税，其他工程则无此优待。  2.土地增值税清算审核时间跨度大。一个房地产开发工程从选址、建筑、到销售完成要历经数年的时间。由于时间跨度大对收集资料带来了肯定影响。  3.土地增值税清算审核会涉及大量的扣除工程分摊问题。现行的房地产开发规模较大，往往几个工程同时上，这就必定涉及大量的扣除工程分摊问题。  4.土地增值税清算审核扣除工程形式多样。有据实扣除的工程。如取得土地使用权支付款、房地产开发本钱、与转让房地产有关的税金。  有限制在肯定比例以内扣除的工程。如房地产开发费用，其中对纳税人能够按转让房地产开发工程分摊利息支出，并能供应金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发本钱）×5%以内。  纳税人不能按转让房地产开发工程计算分摊利息支出或不能供应金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发本钱）×10%以内。  此外还有加计扣除工程。财政部规定对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发本钱之和加计20%扣除。  5.土地增值税的的计税依据是增值额。即纳税人转让房地产的收入减去规定准予扣除工程金额后的余额。增值额的大小、增值额与扣除工程比率的凹凸、将直接影响土地增值税。这就提示我们在整个清算过程中，始终要把留意力聚焦在收入和扣除工程上，审查是否有少计收入、多计扣除工程的问题。  6.土地增值税的清算审核是防止土地增值税税款流失的最终一道防线。由于多数房地产开发公司实为临时组合的合伙有限责任公司，房地产开发工程一完毕就会人走楼空。如果清算完毕后，再发觉漏缴税就难以追缴。这就要求税务工高度重视这项工作，不得有半点疏忽，以免给国家税款造成不必要的损失。  二、土地增值税的清算条件  土地增值税的清算有两种情形，一是应当清算的情形，二是可以清算的情形。只有符合条件时才可实施清算。纳税人符合以下条件之一的，必需进展土地增值税清算。  1.房地产开发工程全部竣工、完成销售的；  2.整体转让未竣工决算房地产开发工程的；  3.直接转让土地使用权的。  纳税人符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进展土地增值税清算。  1.已竣工验收的房地产开发工程，已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；  2.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；  3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；  4.省（自治区、直辖市、规划单列市）税务机关规定的其他状况。  三、土地增值税清算审核的步骤与方法  1.收集相关资料做好前期预备工作，前期预备工作包括两个方面：一是要求纳税人供应以下清算资料。（1）土地增值税清算表及其附表；（2）房地产开发工程清算说明；（3）立项批复书、国有土地使用权出让成交书、建立用地规划许可证、建立工程规划许可通知书、建立工程施工合同、工程竣工决算报表、商品房预售许可证、银行货款利息结算通知单、商品房购销合同统计表、销售明细表等与转让房地产的收入、本钱和费用的有关证明资料。二是进展外部调查，收集同一时期、同一地段、同一类型房屋的售价水平、建筑构造本钱水平。  2.审核房地产开发工程是否以国家有关部门批复、备案的工程为单位进展清算；对于分期开发的工程是否以分期工程为单位清算，对同工程中不同类型房产（如一般住宅、商铺和非一般住宅）是否分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税。  3.审核扣除工程分摊方法是否正确。扣除工程分摊属于支付土地使用权方面的，可按转让土地使用权面积占受让土地使用权总面积的比例分摊，其计算公式为：已转让土地使用权扣除工程金额=取得土地使用权的总金额×（已转让土地使用权的面积÷受让土地