居住规划与房产投资.pptxVIP

第1页/共26页居住规划与房产投资第2页/共26页有所有人都赚钱的市场吗？ 有，中国的房市所有人都赚钱的市场健康吗？ 不健康，但是不会永远不健康谁会成为不健康市场的最后一棒？ 越晚接棒可能性越大可以希望政府政策打压吗？分税制改革后地方政府没有钱只有地损害经济增长宁要浦西一张床，不要浦东一间房第3页/共26页借钱买房天经地义首付款：首套房贷20%，家庭成员二套房贷50% 一次付清的优惠可以去银行的个人贷款中心申请“直客式贷款”业务足够的还款能力：最为合理的月供算法是月供占月均收入的比例不超过50%良好的信用记录：贷款和信用卡的还款记录被纳入了个人信用报告 办信用卡时最好选择与工资卡相同的银行：到了信用卡还款转账银行自动从工资卡还款第4页/共26页贷多少年？贷款时间：1个月至30年，可以分5段 1-6个月、6-12个月、1-3年、4-5年、5-30年 实际的平均还款期限为5年左右借款人的年龄：不超过65岁所购房屋的房龄：年龄加上贷款的期限不超过70年Eg: 现在45岁，要买一个房龄还有20年的房子= 目前最多可以贷款20年第5页/共26页为什么要做居住规划陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子没有考虑未来收入与支出的变化，购房梦功败垂成没有房涯规划的观念，难以拟订合理的行动计划没有一个具体可行的购房规划，很难强迫自己储蓄没有事先规划购房现金流，无法选择最佳的贷款配合第6页/共26页租房与购房规划 居住规划目标：大小、地段、环境、交通…… 根据居住规划目标和利率水平、房租成长率、房价成长率、居住年数、负担能力等等因素判断购房还是租房第7页/共26页租 房优点缺点同样的预算有更多的空间非自愿搬离的风险购房的首付款可以用于投资更灵活地应付家庭收入的变化无法按照自己的期望装修房屋较大的迁徙自由度房屋瑕疵、毁损由房东承担无法运用财务杠杆追求房价差价利益不用考虑房价下降风险第8页/共26页购 房优点缺点对抗通货膨胀缺乏流动性强迫储蓄累积实质财富提高居住品质维持成本高信用增强效果满足拥有自用住宅的心理效用有赔本损失的风险自住兼投资：居住效用资本增值第9页/共26页 购房和租房的决策因素年成本法购房年成本= 首付款×机会成本率 + 贷款余额×贷款利率 + 年维修费及税金 – 房价每年涨幅租房年成本 = 押金×机会成本率 + 年租金@ 还需要考虑决策者对未来房价涨跌的判断第10页/共26页 小王看上了一处100平方米的房子。如果租用，房租每月5500，押金1个月租金。如果购买，总价120万，首付60万，可以申请60万、利率6%的房贷。房屋的维护成本是5000元/年，预计房价每年上涨100元/平米。押金与首付款的机会成本均为3%。租房年成本 = 5500×12 + 5500×3% = 66165购房年成本= 60万×3% + 60万×6% + 5000 – 100×100= 49000第11页/共26页2. 净现值法（可考虑不讲） 在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量折现为现值，比较两者的净现值较高者为合算Excel 表9-2第12页/共26页购房与换房规划 可买多少钱的房子？购房负担能力分析（1）年收入概算法可负担房价（通常为年收入的5-8倍）= 年收入×负担比率÷房贷利率÷贷款成数Excel 9-1第13页/共26页（2）目标精算法Excel 9-2第14页/共26页2. 可负担房屋总价 / 需求面积 = 可负担房屋单价可负担房屋总价：8526063. 已确定购房总价后的规划：以期房为例Excel 9-3平方数单价适合地区5515500二环6014200三环959000五环第15页/共26页 如何选择房子购房与换房的信息来源选择哪个区位选择哪个特定社区选择哪种特别标的选择哪种装修方式与设施第16页/共26页 换房规划换房能力概算需筹首付款= 新房净值 – 旧房净值= (新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款)第17页/共26页2. 随生涯状况由小房换大房 准备充分后买梦想的家3. 换房所需的阶段性储蓄Excel 9-4生涯阶段购房经验选购因素月收入可负担房价（万）青年期30首次购房房价、便利3-500020-35前中年30-40首次换房学区、交通5000-1000035-70后中年40-55第二次换房环境、治安10000100老年期55第三次换房养老、遗产5-800030-50第18页/共26页 换房步骤先买后卖：资金缺口先卖后买：居住的接续问题其他购房成本的考虑中介费用：1-2%装潢费用搬家费用房贷相关费用税收：印花税、契税公共维修基金：2-3%第19页/共26页 购房区位选择——住与行的成本分析1.市中心工作地点附近住宅：100平方单价1万2.郊区住宅：100平方单价5000 购房的年成本率均为房价的5