酒店管理财务 财务资产对比——酒店资产增值率的计算与对比2016(叶予舜).docx

PAGE 1 PAGE 1 叶予舜二〇一六年二月二十日星期六 酒店管理财务 财务资产对比——酒店资产增值率的计算与对比 酒店资产增值率的计算与对比 资产保值增值率是指企业本年末所有者权益扣除客观增减因素后同年初所有者 权益的比率。该指标表示企业当年资本在企业自身的努力下的实际增减变动情况， 是评价企业财务效益状况的辅助指标。反映了投资者投入企业资本的保全性和增 长性，该指标越高，表明企业的资本保全状况越好，所有者权益增长越快，债权人越有保障，企业发展势头越好。 计算公式： 资产保值增值率＝(年末所有者权益÷年初所有者权益) x 100％ 酒店作为一种资产类型，酒店长期的保值增值也成为很多酒店投资者盈利的方式。酒店投资者考虑的并不仅是酒店目前的价值和长期稳步的经营收益，而更多考虑 的是酒店未来的升值潜力。酒店升值潜力的大小受多方面因素的影响，主要包括 交通、地段、商业氛围、地产升值、酒店品牌附加值、人流聚集状况等，酒店物业价值会随着这些影响因素的变化而产生很大的涨跌幅，因此，酒店资产增值模 式具有一定的风险性。 酒店物业增值盈利模式，主要包括地段增值和酒店设施增值。 以下我们将忽略相关的客观因素，如土地增值、CPI 指数等相关因素的影响，将国际品牌酒店、国内酒店、写字楼、服务式酒店公寓这四种资产类型进行比较， 从其单位面积和单位时间的产出值（净利润值）上比较其增值率的不同： 假设该四种类型的资产位于同一档次的城市和地段，以上海某一类地段举例： 假设该地段存在国际品牌五星级酒店客房 100 间，按照相关设施面积分配原则，约会有总面积 12,000 平米的物业，并包含与其配套的餐位约 400 座及其它一些配套设施。 按照常规五星酒店的投资规律，该区位的地价约在 20,000 元人民币/每平米，酒店总造价约为 15,000 元/每平米。则： 该酒店的资产总值为：20,000*10,000+15,000*10,000=3.5 亿元 对应该区位的国际五星酒店 revpar（每房每日产值）约为 1,500 元。每餐位每日产值约为 150 元（含其它配套收入）。 此类型酒店的 GOP 率（稳定运营期）约为 35%，其 NOP1 率约为 23% 计算公式 ： 350,000,000+ ［ （ 100*1,500*365 ） + （ 400*150*365 ） ］ *0.23/350,000,000=105% 该国际品牌酒店年度的资产增值率为 5% 假设该地段存在国内品牌五星级酒店客房 100 间，按照相关设施面积分配原则，约会有总面积 10,000 平米的物业，并包含与其配套的餐位约 200 座及其它一些配套设施。 按照同类五星酒店的投资规律，该区位的地价同样在 20,000 元人民币/每平米， 酒店总造价约为 12,000 元/每平米。则： 该酒店的资产总值为：20,000*10,000+12,000*10,000=3.2 亿元对应该区位的国内五星酒店 revpar（每房每日产值）约为 900 元。每餐位每日产值约为 120 元（含其它配套收入）。 此类型酒店的 GOP 率（稳定运营期）约为 33%，其 NOP1 率约为 24% 计 算 公 式 ： 320,000,000+ ［ （ 100*900*365 ） + （ 400*120*365 ） ］ *0.24/320,000,000=103.7% 该国际品牌酒店年度的资产增值率为 3.7% 假设该地段存在高端同档次酒店式公寓 100 间（二室一厅），按照相关酒店式公寓面积分配，约会有总面积 11,500 平米的物业，包含配套及功能设施所占面积（得房率约为 70%，每间公寓建筑面积约为 80 平米）。 按照同类酒店公寓产品投资规律，该区位地价同样在 20,000 元人民币/每平米， 公寓总造价约为 5,000 元/每平米。则： 该酒店公寓的资产总值为：20,000*11500+5,000*11,500=2.875 亿元对应该区位酒店公寓租金约为 15,000 元/月，空置率约为 10% 此类酒店公寓的毛利润率约为 45%，相对净利润率约为 37% 计算公式：287,500,000+［（15,000*100*0.9*12）*0.37］/287,500,000=2.08% 该高端酒店公寓的年度资产增值率为 2.08% 假设该地段存在同档次 5A 级写字楼 10,000 平米（可租赁面积），按照相关写字楼的面积分配，约会有总面积 14,000 平米的物业，包含配套及功能设施所占面积（得房率约为 70%，10,000 平米可自由隔断出租）。 按照相关写字楼投资规律，该区位地价同样在 20,000 元人民币/每平米，写字楼总造价约为 4,000 元/每平米。则： 该写字楼的资产总值为：20,000*