美国地产行业市场前景及投资研究报告：美国住房市场回暖.pdf

宏 观 经 济 海外经济 2023 年 07 月 11 日 如何理解美国住房市场回暖？ 宏 观 ——美国地产框架 研 究 相关研究 主要内容： 《峰回路转—2023 年中宏观经济展望》 2023.07.03 ⚫ 今年以来美国住宅地产市场出现回暖迹象， 5 月美国新屋销售同比高达 20% ，4 月仅 11.3%，5 月营建许可同比-12.4%，较前期降幅大幅收窄（4 月同比-21.1%），5 月新屋 证 券 开工同比自去年 5 月以来首次回正至 5.7%，这样的趋势可持续吗？会让美国经济避免“硬 研 着陆”吗？对于美国通胀影响几何？会如何影响美联储操作？ 究 报 ⚫ 美国地产市场复苏能够持续吗？1）需求侧：22Q4 以来长端美债利率回落为此轮复苏主要 告 驱动因素。决定美国地产市场景气度的核心指标是长端美债利率，而此轮美国住宅地产市 场复苏自 2022 年 12 月起 （新屋销售），主要受到 22Q4 美债利率回落的影响。2）供给 侧：低成屋库存刺激新屋销售、建造链条。成屋库存为何走低？疫情期间美国住宅市场需 求增加，供给端新房建设受疫情影响明显更弱，叠加前期低利率大量再融资下美国成屋市 场的出售意愿处于低位。3）展望：美国住房地产市场回暖能够持续吗？下半年 10Y 美债 利率大趋势仍为下行，叠加成屋库存低位，美国地产销售、新屋建筑工程链将趋于回升。 但三季度美联储超预期加息可能性可能意味着美债利率阶段性偏强，将小幅影响美国住宅 地产市场回升幅度。明年若美国经济转冷，美联储降息，则卖方“惜售”局面可能改善， 加之 2023 年新屋开工逐步传导至竣工，成屋库存压力或可缓解。 ⚫ 美地产市场回暖能够让经济避免硬着陆吗？ 1）住宅地产相关分项占美国实际 GDP 比重 16.5%。住房地产在美国 GDP 中主要影响三个部分，分别为地产后周期耐用品消费 （家 具、家电等）、住房服务消费（虚拟房租等）、住宅投资。2）美国住宅投资拆分：成屋销 售影响比新屋更大 ，主因人均住宅面积较高，地产置换需求更为显著。美国住宅投资主要 由三大分项组成，分别为新房建设、成屋改造、中介佣金，2022 年三者在住宅投资中占 比分别为46%、33%、16%，新屋建设受新房销售传导（时滞约 5 个月），成屋改造滞后 成屋销售约 4-6 个月，中介佣金则与成屋销售走势基本一致，所以成屋销售（49%）对住 宅投资的影响是超过新房销售的 （46%），这是由于美国成屋销售占整体地产销售 90% ， 美国人均居住面积也已达到接近 70 平米/人相对饱和的水平。3）2000 年之前美国地产销 售通常领先后周期消费 6 个月，但近 20 年两者关系趋于弱化。美国地产后周期耐用品消 费已经逐渐进入自身置换、更新换代周期。4）2023 年住宅投资对美国经济仍将处于