公募REITs分析框架分析报告：配置逻辑思考.pdfVIP

证券研究报告 公募REITs当下的配置逻辑思考 ——公募REITs分析框架初探 2023年7月14 日 核心观点 REITs同时具备股性和债性特征，具有风险适中、税收减免等优势，是分散风险、扩充投资范围的合意 标的。截至2023年6月30 日，我国共有28只公募REITs产品成立。 各板块底层资产分析逻辑差异较大。高速公路类修复态势良好；产业园类业绩承压；仓储物流类运 营整体保持平稳；保租房类表现稳健，出租率维持高位；清洁能源类、生态环保类资产受季节性影 响较大，项目出现业绩分化。 二级市场表现：消化高溢价，估值回落，目前换手率处于低位，近两年长期配置型机构（保险）持 仓占比上升。 市场扩容，规模可期。一级打新建议关注政策重点支持的REITs品类；REITs价格逐步向价值回归，投资性 价比凸显，市场情绪反复过程中波段交易机会可适当关注。 2 •1 REITs基本概念及我国发展历程 REITs兼具股性和债性特征，具有风险适中、税收减免等优势。集成长性 和稳定性于一体，具有较好的风险分散效果。 3 REITs的基本概念和结构 • Real Estate Investment Trusts，简称REITs，是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投 资机构从事不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。其收益同时具备股性和债性的特 征，具有风险适中、税收减免等优势，有助于提升资产流动性，是分散风险、扩充投资范围的合意标的。 • REITs种类： • 资产投资方式：权益型REITs；契约型REITs；混合型REITs； • 组织形式：公司型REITs；信托型REITs； • 资金募集方式：私募REITs；公募REITs。 公募REITs一般形式 资料 ：上交所官网， 证券研究所整理； 4 中国公募REITs推进历程 • 我国REITs发展起步较早，2003年8月中国香港REITs起步，2005年内地首只REITs赴港上市，2009年央行开 展房地产投资信托基金（REITs ）试点有关工作。2014年类REITs产品兴起，2021年首批9只公募REITs产品正 式上市，截至目前，我国共有28只公募REITs产品，涵盖产业园、高速公路、仓储物流、生态环保、保障性租 赁住房、能源基础设施等领域。 我国REITs发展历程 资料 ：Wind ，EPRA Globa REIT Survey 2022，港交所，住建部， ，证监会，中国人民银行，中国政府网，沪深交易所，中国金融新闻网， 证券研究所整理； 5 消费基础设施纳入REITs试点范围 2023年3月，证监会发布 《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs ）常态化发行相关工作的 通知》。 • 消费基础设施纳入REITs试点范围。分类调整项目收益率和资产规模要求。完善审核注册机制，明确项目评估 时间。 全国及一二线城市购物中心市场存量