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商业地产运营 商业地产具有很强的地域性特征，商业地产项目的运营需要充分结合当地居民的消费特点、地段条件、竞 争状况等因素，确定一个适应本土性需要的运营思路。虽然可以借鉴国外先进的商业模式，但最终还是要结合 本地的实际条件，充分满足当地消费者的购物消费需求。如果商业地产项目运营只是完全照搬其他地区的运作 模式，而脱离本地的实际情况，那将是十分危险的。 商业运营策划流程包括: 一、运营策划第一阶段:项目市场调研 1 、项目背景研究 2 、宏观环境调研 城市经济发展环境 城市人口环境 人文环境 商业环境 其他宏观环境 3 、项目地段环境调研 周边居民环境 地段交通环境 地段商业环境 地段区位特征 地段未来规划状况 项目地块开发条件 4 、项目商圈调研分析 项目商圈范围的确定 商圈分析 经营者调研分析 二、运营策划第二阶段:项目市场定位 1 、项目分析 项目条件与资源分析 项目 SWOT 分析 2 、项目产品定位 经营业种规划 经营业态组合 3 、项目功能定位 4 、项目主题定位 主题的导入 主题的表现 5 、项目形象定位 6 、项目目标客户定位 7 、项目目标消费者定位 8 、项目销售招商价格定位 9 、项目规划建议 10、项目经济效益分析 三、运营策划第三阶段:招商及销售推广 1 、项目销售招商实操总纲 2 、销售招商策略 3 、项目整体包装策略 4 、项目宣传推广策略 5 、销售招商的实施 6 、项目 销售招商 费用运用策略 四、执行阶段:营销及招商实施 1( 提交销售招商计划。 2( 组建销售招商组织机构。 3( 组织实施销售招商计划。 4( 协助配置销售招商工具及各项资料。 5( 工作业绩评估。 6( 销售招商人员项目管理、培训、督导。 7( 掌握市场变化，及时调整销售招商策略。 8( 职能售后服务。 9( 宣传推广投入及效果监控。 10(项目销售、招商阶段性回顾及总结。 确保项目销售招商操作能在有序高效的实施中执行 五、运营管理 一)经营管理公司的组建 1、 成立公司组建小组，确立小组工作职责 2、 根据公司经营性质和发展目标确定组织结构形式 3、 建立公司组织架构 4、 确定部门职能 5、 岗位设置及职责划分 6、 确定人员编制 二)人力资源规划 1、 制订人力需求计划 2、 制度职位说明书和岗位职责 3、 薪酬设计 4、 拟定员工绩效考核章程和考核方法 5、 拟定奖惩方法 6、 拟定公司基本管理制度及行为规范 三)人力资源实操阶段 1、 甑选人员 2、 入职培训 3、 工作导引 四)人力资源开发 1、 制度监督实施及修订 2、 绩效评估 3、 培训提升 4、 员工职业生涯规划 五)业务部分: 1、制定各类管理公约、协议、合同，并与客户签署 2、确定经营管理服务费等费用的收费标准及办法 3、建立健全各项业务标准流程 4、制定年度经营计划并分解到每月切实完成 5、制定工作计划并监控实施 6、编写各类管理手册 7、建立完善的仓储物流体系 8、建立项目购物网站 9、二次招商工作 10、根据各种情况的变化，布局调整 六)营销企划部分 1、制定开业前的营销推广方案并监督实施 2、制定开业典礼方案并监督实施 3、全年营销推广方案并监督实施 4、根据市场及竞争环境的变化，不断调整营销方案 七)客户管理部分: 1、建立各种类型的客户服务模式 2、建立VIP客户管理体系 确保项目经营有序高效地运作