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英国土地发展权制度的法律背景、演进及可资借鉴 土地补救权或土地契约法，主要是自1947年英国通过《城市规划法》以来，土地权利逐渐受到广泛理解。一般认为, 所谓土地发展权, 是指“在地上、地面、地下进行建筑建造、工程建设、矿产开采或其他工作, 或在对任何建筑、土地的使用中所进行的任何实质性改变” 1 土地保有制的建立 英国法深受罗马法土地“上穷天寰, 下及地心”观念的影响, 认为土地权利包罗万象, 持有或拥有土地, 自然可对土地进行开发。因此, 虽然土地发展权是后来形成的一个概念, 但在英国中世纪的财产法中实际上已经蕴含着将土地发展权作为一项单独财产权来对待的法律基础。 近代英国土地法体系的形成主要源自1066年诺曼征服之后。征服者威廉将盎格鲁撒克逊法律制度和欧洲大陆的采邑制予以融合, 建立了不同于大陆法的土地保有制。在土地保有制下, 国王是全国土地名义上的所有者, 并作为全国土地的领主将土地授予直属封臣, 直属封臣成为威廉的“租户”, 这些直属封臣又作为领主将持有的土地进行次级分封, 分配给更多的阶层。由此, 通过层层的分封形成了一种“金字塔”型的层级分封关系。由于国王为名义上的土地所有者, 取得封地的人仅仅是在一定范围内享有土地权利, 即“保有”土地。不同层级的“租户”因持有土地而对上级领主负有特定封建义务, 如向领主行臣从宣誓礼和表示忠诚, 缴纳特享税、继业税, 承认领主的监护权等 由于土地名义上归国王所有, 人们就更加看重土地的收益, 而较少考虑土地的所有权问题, 同时, 因层级分封的存在, 在一块土地上可能存在不同的保有关系和权益, 需要明晰彼此之间的界限和范围。为此, 英国的法律家们首先将所有权和土地分离开来, 然后又将土地附于一个被称为地产权的虚幻的东西上去 2 土地的限制与法律视野 土地发展权虽然最初源于土地的固有属性, 但真正使之进入法律视野的却始于人们对土地发展的一些限制。在近代规划控制出现之前所涉及的发展限制主要来自于私法, 即财产法、限制性约据以及侵扰法三个领域。 2.1 财产法上的土地发展权 在英国法上, 由于不同地产权益之间相对独立, 所以地产权人在转让地产权时可以将其中一部分权益从整个的地产权中剥离出来, 将之作为剩余权利保留在自己手中或单独处置。由此, 地产权人在转让地产时, 就可以将土地发展权留在自己手中, 以此来实现对土地未来状态的保护。对于地产权的受让人而言, 这实际上构成了土地的发展限制。在早期英国法上, 由于合同法律制度的相对滞后, 很多土地上的权利义务都是通过不同保有制下对土地权利的制约来实现的 2.2 土地约据的运用 在不动产法上, 约据的本意是指当事人之间达成的在土地上为一定行为或不为一定行为的协议或允诺 地产约据的运用不仅在客观上起到了控制发展、实施规划的效果, 是一种非常理想的私人规划工具 2.3 侵蚀法的历史溯源 历史上, 侵扰的含义最初仅仅是指对他人土地收益的妨害, 即所谓的随附于土地的占有和使用便利的自然权利的妨害, 如通行或打渔的权利, 其法律基础为一个公认的理念:“使用自己的财产不得有害邻人的财产”。侵扰法的历史可以追溯到11、12世纪。1082年, 征服者威廉发布了一个令状给Lanfranc大主教, 命令说“Picot在剑桥造的磨坊, 如果损害到他人的话可以被毁坏” 在地产权人违反上述通过财产法、限制性约据和侵扰法所确立的限制土地发展的义务时, 其救济手段一般是事后的私权诉讼解决, 政府的公权利并不介入其中, 土地发展权仍然属于私权的范畴。 3 土地承担责任的正式形成—土地发展权的正式形成——公法管制及国有化演变 土地发展的私人限制隐含了土地发展权的内容和价值, 但土地发展权真正从地产权中明确独立出来却是始于国家管制权对土地开发利用的限制 3.1 早期土地开发和管理 英国控制私人土地利用至少可上溯至罗马法时期 3.2 英国议会的立法中的公共利用 19世纪以后, 随着英国工业革命的发展, 城市人口急剧增加, 环境恶化和住房短缺等问题日益突出, 传统以侵扰法、限制性契约等方式调整相邻地产权益的方式效率低、成本高。受到德国城镇扩展规划和霍华德花园城市运动的影响, 英国开始通过立法的方式对城市发展和土地利用进行统一的规划和管制。自1848年起, 英国议会相继颁布了《公共卫生法》 (Public Health Act) 、《工人阶层住宅》 (Housing of the Working Class Act) 等法案, 强制规定了建筑物的卫生设施、日照间距、居住密度等最低标准, 但这些法案总体上只涉及建筑物自身标准, 并不能管制建筑物之间的相邻关系和城市用地布局的混杂状况。事实上, 这些法律被认为只不过是扩大了侵扰法的范围, 将有碍市容的房屋视为一种公共妨害, 一般来说, 只