房价应该如何计算.docxVIP

PAGE PAGE 1 房价应该如何计算？ 本人以前在市场调查机构工作过，而且在城市H，大家比较认可我们发布的楼市价 格。其实，我们计算出来的价格，是根据不同楼盘、不同类型、不同价格的产品的单价乘以该产品的面积，再除所有产品的总面积得出的。 计算公式： 均价=（产品 1 单价*产品 1 面积+?+产品n 单价*产品n 面积）/（产品 1 面积+?产品n 面积） 个人认为，这种计算方式有一定的局限性，所以特地拿出来，与大家讨论：我们的价格，到底应该怎么计算？ 在房价计算中，除了“值”（价格）外，还存在量的问题。我们先把楼市简单化， 假设楼市只有A 类和B 类两类住宅。 比如 6 月份，某城市，A 类住宅“量”为 1，价格为 1，B 类住宅“量”为 1，价格为 2，若加权计算，楼市价格应为 1.50。 若 7 月份，在楼市没新增量，即没有新盘推出、也无后增量。A 类住宅销售了一部分，使得A、B 类住宅“量”分别为 0.5 和 1，那么再加权计算房价：1.67，比上月价格上涨了 0.17。 但事实上，7 月份，楼市中 A、B 类住宅均没有上调价格，只是 A 类销售了部分产品， 造成比重下降，但何来价格上涨之说呢？个人认为，7 月份楼市的价格并没有上涨，只 是量下降，楼市产品的价格依然是 1 和 2 两种。 老百姓认为房价上涨了，或许是看到一些楼盘价格上涨才这样认为的。如果说，A、 B 类型住宅在 7 月份价格上涨了，分别为1.1 和 2.1，那么我们可以知道价格是在上涨。 那么，怎么计算呢？ 反过来，如果 7 月份，A、B 两类住宅各销售了 0.25，我们发现，楼市价格是没有变化。这说明计算的“量”，影响了我们去计算价格。 个人认为房价计算应该要包括我们销售过的量的价格。 如：7 月份，虽然A 类住宅销售了 0.5，我们计算时，这 0.5 仍在价格计算范围之内。只不过，这个量乘以的是它成交的价格。所以，我们计算得到价格为： （0.5*1+1*2+0.5*1）/(0.5+1+0.5)=1.5,粗体表示已销售的量与价格。 当 8 月份A、B 类住宅均无销售，但 A 类型住宅价格上涨了，为 1.5；B 类价格未变。这时，我们可以知道，该城市住宅价格上涨了。 所以，我们计算价格：（0.5*1.5+1*2+0.5*1）/(0.5+1+0.5)=1.625。粗体表示已销售的量与价格。 若 9 月份C 类住宅上市，量为 1，价格为 1，我们可以看出，与 8 月份相比，价格应该是下降了。我们再利用公式计算： （0.5*1.5+1*2+0.5*1+1*1）/(0.5+1+0.5+1)=1.417。粗体表示已销售的量与价格。 个人认为：楼市各类住宅价格没发生变化，楼市价格应该不会发生变化。也是从这点向前推，个人认为相对较为合理的公式应为： 均价=（现可售产品 1 的量*现产品 1 单价+已销售产品 1 的量*产品 1 成交单价+?+现可售产品n 的量*现产品n 单价+已销售产品n 的量*产品n 成交单价）/（现可售产品 1 的量+已售产品 1 的量+?+现可售产品n 的量+已售产品n 的量）。 注意:当某个楼盘产品销售结束或量达到可以忽略的情况下,我们可以不用计算. 如，10 月份，A 类住宅已销售结束。其他类型产品量与价格均没发生变化，则我们计算当月房价应为： （1*2+1*1）/（1+1）= 1.5。这时，由于A 类住宅原来的量、价格与C 类住宅一样，所以当 A 销售完后，10 月份楼市价格应与 6 月份是相同的。而根据我们计算，的确是一样的！