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? ? 传统房地产家装行业精装修转型研究 ? ? 刘振明 Summary：中国经济发展进入到稳定增长的时段，中国家装领域在房地产行业的发展下产生新的变革，传统房地产家装企业不断在精装修领域进行新的摸索。2017年，我国住建部发布《“十三五”装配式住宅行动方案》，明确指出到2020年全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上，其中重点推进地区达到20%以上。这给予传统房地产家装企业转型升级提供指导方向，推动精装修领域的普及以及发展速度。本文就传统房地产家装行业精装修转型进行了探讨。 Key：传统房地产;家装行业;精装修;转型 在国家政策以及新型市场需求的推动下，精装修领域为传统房地产家装行业带来新的营销思路和生产模式。通过文摘分析我国传统房地产家装企业在向精装修领域转型的各项趋势与特点，综合各要素总结房地产传统家装领域向精装修领域转型升级的过程中可能遇到的风险与机遇，并探究在其成本风险与利益机遇中寻找合理的平衡点。 1传统房地产家装企业的精装修转型 1.1传统家装房地产精装修转型的风险 家装市场与房地产销售市场是密切相关的两个领域，房地产市场泡沫风险是近年受到广泛关注的方面，在房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》中表明，中国城市的“房屋租售比”远超国际正常水准，如上海、深圳、广州、北京的“房屋租售比”依次为为644、627、600、594，而根据对比研究，中国目前的房地产价格与20世纪70年代前期列岛改造论支配下地价飙升的日本很相似，当时的市场泡沫达到了十分严重的程度，跌涨幅度达到500%，日本在此后整个90年代一直处于长期大幅下跌局面，出现了著名的日本20世纪90年代房地产危机。我国得益于国务院出台了“新国十条”等遏制房价过快上涨的相关措施，房地产价格出现调整，但中国市场仍然具备房价增长所带来的市场泡沫风险的趋势，原因如下： 1.1.1精装修渗透率风险 近年来，我国精装修市场规模虽然呈现增势，但精装修渗透率仍为30%左右，相较于大部分欧美国家高达80%渗透率而言我国的精装修行业发展史时间较短，仍然处于普及阶段。由奥维云网所提供的数据，我国诸如北上广等一线城市的精装率占比与低线城市占比失衡较为严重，2018年上半年中精装修项目的交付比例在一线城市达到86%，二线城市达到了50%，但三四线城市的精装房竣工比例为个位数。反映了我国精装修市场城市分化较为严重。综上所述，我国目前精装修仍存在渗透率不够高，地区分化较为严重的问题，意味着企业进入精装修领域面临着市场体系不够完善的风险。 1.1.2精装修成本管理风险 传统房地产家装企业向精装化转型升级，则意味着企业要拥有更加健全的供应链系统，成本管理将涉及到更多的方面。在李倩所做的研究中，精装修项目的成本管理主要被分为了决策、施工、设计、交付四个阶段，企业的成本管理存在着变化周期断、产品定位准确性往往不高等一系列问题，成本管控的将对企业的盈利起决定性影响，而在政府颁布“新国十条”等限价措施以来，进一步压缩了房企的盈利空间，为了平衡成本的压力，部分房企不得不大量选用相对较低配置的装修部品与材料，最终导致成品住宅质量不过关、消费者不买账，可能让行业陷入了恶性循环的产业僵局。 1.1.3精装修配件竞争风险 根据奥维云网（AVC）发布的《2018年度中国房地产精装修与家居建材行业发展白皮书》中的相关数据。国内精装修一级配套产品的国内占有率为49.51%，国内和国外品牌处于一个拉锯的状态，具有很大的可能性会被国外品牌抢占市场，这种不同配件之间品牌的竞争导致的价格不一、质量不齐，可能会因精装修转型升级带来更大的成本负担和市场风险。 1.1.4产品流通链风险 目前，绝大部分开发商所采用的精装修模式是以地产商为资源整合者的供应链闭环，地产商依托自身强大的销售体系，将装修上游主材供应商以及中游设计和装修施工进行整合。该种模式下地产商在同一品类中选（指）定3～5个供应商供货，然后将设计施工环节外包;家居主材企业和地产商直接签订合作协议，这种模式下虽然中间环节成本将有明显的优化，但对于地产商本身的销售能力以及合作渠道提出了较高的要求，对于即将进入或正在转型中的传统企业来说，如何搭建良好的产品流通链将成为较大的挑战。 1.2传统家装房地产精装修转型的驱动要素 1.2.1国家政策激励 根据奥维云网数据表明，我国自2016年起，针对精装修领域的政策数量呈明显上升趋势，2016年初至2018年末颁布国家级以及各省市级精装修政策达七十八次;2019年政策数量达到二十三次。并且精装修政策已经逐步由一二线城市推广至低线城市;2020年9月4日九大部门联合发文的《关于加快新型建筑工业化发展的若干意见》中明确提及着重发展“新型建筑工业化”，正是与精装修的各类特点切合，从《“十三五”装配式住宅行动方案》开始，直至《关