物权几个问题.docxVIP

物权有关问题 （一）关于不动产的瑕疵披露问题 在转让和租赁情况下都应当进行披露，具体的瑕疵披露内容在附件二里 进行了说明，可以根据实际情况进行增减确定，同时除了在协议中进行披露外， 也必须在相关租赁或转让的权属文件中予以明确披露。譬如包括：1.转让标的 为违章建筑：2.实际面积与权属登记面积不符：3.约定面积可能存在误差：4. 部分损毁或灭失：5.房屋质量问题以及其它，可能会造成人身和财产损害：6.已 为第三方实际占有或控制：7.没有取得权属文件：8.权属存在争议：9.依据法 院/仲裁机构的裁定、调解书取得但尚未过户：10.存在租赁：11?存在拖欠土 地出让金、税费等：12.存在抵押情况：13. 土地及房屋的性质：14.甲方不知 晓的权利受限情形等。具体来看： 合同约定面积存在误差：合同第1.1款已说明以权属登记面积或实际面 积为准，如有房屋所有权证书，应以该证书所登记的面积为准；如无房屋所有 权证书，则应以实际测量的结果为准。因此，如签订本协议时无法确定不动产 的面积，请将第1.1款所述建筑面积改为“约为”即可。 已为第三方实际占有或控制：必须以权源文件的移交视为不动产的交 付。 没有取得权属文件：根据没有取得权属文件的不同原因，按照不同方式 处理。 依据法院/仲裁机构的裁定、调解书取得但尚未过户：可根据各地房地产管 理部门的要求，将不动产的权属过户至不动产转让人名下，再过户至受让人名 下，或直接过户至不动产受让人的名下。 转让标的为违章建筑：违章建筑无权属文件，按照现行法律规定不得转让。 权属存在争议：按照现行法律规定，权属存在争议的不动产不得转让。如 需转让，可先向法院申请确权，在确定不动产的权属后，根据法院的判决或裁 定，以及不动产所在地房地产管理部门的要求办理转让过户手续。 其他情况：根据不同情况以及不动产所在地房地产管理部门的要求进行约 定。 已为第三方实际占有或控制、不动产已存在租赁情况：此项应在“瑕疵 披露”中告知不动产受让人，并且在不动产交付中，须以权源文件的移交作为 不动产交付的标志。不动产已出租，应先将不动产要转让的情况告知承租人， 在同等条件下，承租人有优先购买权，如承租人无意购买，则必须取得承租人 放弃优先购买权的书面承诺。在不动产转让合同中需增加条款“买受人应承继 原租赁合同中出租人的全部权利和义务，且在租赁期限内不得无故终止租赁合 同”。在不动产租赁中，还需要注意是否存在抵押权的情况。 不动产存在拖欠土地出让金或其他税费：在不动产转让合同中应约定不 动产受让人应自行承担不动产拖欠的土地出让金或其他税费，如由于其怠于旅 行前述义务导致其最终不能取得物权的，应由其承担全部责任。 不动产存在抵押：按照现行法律规定，已抵押的不动产转让前应取得抵 押权人的同意，在抵押权人同意的情况下，不动产方可以转让。但实际操作中， 多数房地产管理部门对已抵押的不动产不予办理转让手续。鉴于此，不动产转 让人应在不动产转让合同中约定在合同签订后，受让人应先偿还抵押权人的欠 款，注销抵押登记，再办理不动产过户手续。 土地及房屋的性质：如土地性质系划拨土地或集体性质土地，需转为出 让土地且须经过招标、拍卖或挂牌的方式才可以转让。 如果不动产瑕疵较多，建议按债权转让的方式进行，而不采用不动产转 让方式。 （二）关于依据法律文书取得物权的转让问题：根据物权法28条的规定 “因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权 设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时 发生效力”，也就是说在有关法律文书或决定生效时，物权取得发生效力，我方确 定的取得了物权，属于物权的原始取得。第28条规定的目的并不是说以生效法 律文书代替不动产的产权登记，而是因为人民法院、仲裁委员会的法律文书、 人民政府的征收决定等引起的物权变动，是依据公法进行的变动，因为公权力 的介入，物权变动的状态比较确定，本身具有较强的公示性，法律并不要求必 须登记，同样予以充分保护。 案例：2006年，张女士为继承母亲名下的房屋，将弟弟张先生诉至法院， 法院于2007年4月作出生效判决，判决房屋归张女士所有。2007年5月，张女 士取得了该房的所有权证，但张先生一家拒绝搬出该房屋。张女士无奈之下， 又把弟弟告到了法院，要求他腾房并支付腾房前的使用费。 北京市第一中级人民法院审理此案时，鉴于《物权法》已经实施，法官 认为，应当根据《物权法》的相关规定对此类所有权纠纷作出判决。根据《物 权法》的相关规定，因法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的， 自法律文书生效时发生效力。故张女士自2007年4月26日判决生效时取得对 诉争房屋的所有权。而所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益 和处分的权利。一中院终审判决张先生腾房