西安东郊半坡路房地产项目定位的的报告.pptx

西安东郊半坡路房地产项目定位的的报告;地块情况;地块现状介绍 ;地铁建设与房地产发展;项目档次定位及目标客户研究 ;项目档次定位： 比沁水新城和水岸东方档次略低的紧跟型定位;第一节目标客户细分定位;核心客户定位： 东郊中等收入阶层;工作收入相对稳定，需要购置物业改善现有居住条件;目标客户需求描述;;户型;根据以上数据交叉分析，推导被调查客户接受户型比例如下:;; 城东区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类2883元/平方米，商铺类6788元/平方米，写字楼4710元/平方米，公寓类3732元/平方米，别墅类3974元/平方米。; 销售情况最好的是80-100平方米，主要是两房，占到总量的27%。其次是100-120平方米三房和120-150平方米的中大户型。50-80平方米户型占到13%。; 城东客户购买两房及以下户型的比例占到54%，购买三房二厅二卫以上户型的客户只占到31%，反应城东客户购买力相对有限。 ; 从市场售价上来看，小高层由于质量和居住品质最好，因此售价最高，由于区域内多层整体上的品质要远低于高层和小高层，因此售价也要低很多。;;; 根据以上数据交叉分析，在两房以上区间内推导市场接受户型比例如下（注：80以下面积被剔出，未来户型面积的发展趋势会逐步趋小）:;城东市场情况小结;项目定位 ;项目定位策略要点;一、户型定位;;三、产品设计定位;1、本项目商铺未来的经营方向主要以社区商业为主，包括日用百货便利店、餐饮、日用百货、美容美发、干洗店、服饰、文体、玩具、五金日杂等；随着半坡博物馆游客量的发展，会有部分旅游品店经营； 2、商铺的单价控制在4500元/平米，面积控制在55平米以内，总价控制30万以内是比较合理的； 3、商铺采用5.2—5.4米层高，可由客户自行搭建阁楼的形式，整体显得大气，也给客户创造附加值； 4、商铺的面宽控制在4.2—4.5米，进深控制在9—12米。;物业类型;整体规划布局与开发顺序建议 ;一、开发顺序; 利用临街商铺设置现场售楼部，先行施工20米长的临街商铺，整体以售楼部形象出街。 现有门口停车较方便，商铺施工速度也快，便于节约成本。;临时售楼部选择一;;; 小区整体上车位数量按照总户数的30%设置，户数车位比例为1：0.3。 车行交通沿用地外侧安排机动车道，实现人车分流。; 由于高层部分地面停车难以解决，因此整个小区安排可以考虑在高层下设置地下车库。 地下车库可以设置在南部两个高层下，也可设置在北端高层下。 ;;;借物寓意的中国园林;第五 部分;户型设计要点;一、利用阳台算一半面积的优势，拓展使用空间;阳光房外立面效果;; 半赠送入户花园及生活阳台，真情廊院生活；体验“家在花园里，花园在家中”优雅品质生活。;三、高层设计超大内阳台，形成空中内院 ;四、步入式凸窗 ——增加室内空间使用尺度，不计面积