时间国际项目整体运营思路建议.pptxVIP

房地产策划大全时间国际项目整体运营思路建议 对于本项目产品层面的建议本次汇报内容6/1/2022 政策方面对本项目定位及营销的影响因素分析 办公部分的定位及产品深化分析 关于商业产品定位的补充建议 关于园林景观方面的建议本项目整体运营思路 本项目整体推进节奏示意 办公部分的运营思路 商业部分的运营思路 2 工作推进计划及资金回流计划 对于本项目产品层面的建议6/1/20223 市场因素 设计因 素互动因素因素关于商业产品定位的补充建议 商业业态及铺位划分的考虑因素 风险 因素 成本6/1/20224 关于商业产品定位的补充建议市场因素设计因素互动因素成本因素 风险因素 6/1/2022市场上对于能够动明火的店铺的追捧要高于不能动明火的店铺市场上对于临街店铺的需求要高于产权式内置式店铺 目前产品设计为集中式商业为主，在一定程度上增加了市场风险， 应考虑如何进行规避 在定位上必然考虑到商业与办公的互动，一期 4000 平米商业与 二期的联动，以及未来三期和项目整体的品质形象 增加餐饮店铺的设置，将面临增加成本和招商销售的矛盾，应 从收益与投入、风险与难度、商业运作 具体商业形态、业态划分以及店铺划分必须综合权衡和规避销 售风险、招商风险、商业经营风险、管理风险等一系列因素 5 新的产品分割方案 打破原有集中式为主体的商业格局 降低运作风险变 集中式商业 为 街区式商业6/1/20226 类型集中式商业街区式商业分割方式店铺式分割，产权经营权统一小面积产权式分割，产权经营权分离面积区间100-300平米左右较小，根据具体分割而定总价较高较低投资风险较小较大销售难度适中较大招商难度以销售为主，协助招商考虑因素较多，有一定的难度经营管理不需示特别的商业经营管理后期必须引进商业经营管理公司商业成功率店铺间影响度小，成功率高商业成功率受制约因素较多政策面符合受打压和限制集中式商业与街区式商业的比较6/1/20227 户型分割的原则性建议前提 —— 要保证店铺的均好性? 面积区间 ：以 100 平米至 400 之间，以 250 平米左右为主体，以 适应目标 商家的普遍选址标准可考虑合理的总价区间，适应投资者的价格承 受力，同时局部作到灵活分割，可大可小，可分可合? 形态特征 ：店铺形态应尽可能方正，尽可能避免狭长型及异形店铺? 垂直交通 ：街铺内部解决垂直交通问题，以减少公摊，提高使用率? 商家需求 ：充分考虑各类业态各目标商家对于楼层、面积等要求? 管线卸货 ：应充分考虑其厨房管线位置、卸货、货物运输等相关因素? 营销因素 ：尽可能规避店铺的销售和招商风险6/1/20228 店铺的分割方式示意临街店铺纵向分割的不同组合方式立面示意图（四种方式）二层首层二层首层6/1/20229 皇马大道一期商业曙光西路街区式商业的具体分割方式建议 大堂集中商业 首层纵向分割式店铺首层单店大堂集中商业口通过步行街形成环型商业 动线，确保商业均好性 6/1/2022地 下 车位 入 10 街区式商业的具体分割方式建议 二层6/1/202211 大堂集中式商业布局6/1/202212 大堂集中商业北侧南街F2商务快餐：吉野家、呷哺呷哺等1带2店铺：运动主题餐吧、酒吧及体育用品专卖首层单店：体育用品专场、户外用品专场1带2店铺：中西式餐饮、休闲餐饮首层单店：体育用品展示店F1大堂吧屈臣氏、7—11便利店票务、复印等商务配套B1娱乐类：KTV、健身中心等各区域具体业态建议6/1/202213 不安装安装利节约投入成本（工程费用和公关费用）招商：适应性强，易于招商销售：单价明显高于不能作餐饮的店铺弊招商：经营商家的局限性较大投入成本大销售：价格难以提升、需求小、竞争激烈关于餐饮店是否安装餐饮管线的分析6/1/202214 两种决策的收益分析6/1/202215 样本分析： 6 街? 地理位置：东北三环三元桥? 商业体量： 18551 平米? 租售方式：带租约销售? 销售价格： 25000 元 / 平米? 租金价格： 4.5 元 / 天 · ㎡? 商业定位：复合业态的高品质公园步行商业街区? 已入驻商家：上岛咖啡、信远行房地产中介、汤婆婆汤馆、阿心 萨天然水晶茶、大药房、干洗店共 6 家? 入驻率： 16%6/1/202216 样本分析：远洋新干线 ——6 街东侧上岛咖啡进驻药店6/1/202217 样本分析：远洋新干线 ——6 街大部分店铺空置最佳位置为中介行租用6/1/202218 产品产品细节描述影响面积区间面积区间差异较大，且主要以300-600平米的大面积店铺占绝大多数大多数店铺的面积过大，导致总价过高提高了投资者的门槛形态异形较多，形态方正的较小，死角过多影响了店