城建发展-市场前景及投资研究报告：踔厉奋发，砥砺前行.pdf

公 司 天生出众逆流上 风云际会腾空起 研 ——城建发展 （600266.SH）首次覆盖报告 房地产/房地产开发 究 投资摘要： 评级 买入 （首次） 北京棚改第一股，一级开发经验丰富，把握时代机遇；深耕北京市场30 年，在 2023 年8 月21 日 手土储质量高，市场下行期销售拿地双突破，储备业绩进入兑现期 公司禀赋：背靠北京国资委 财务经营稳健  股东背景强劲：背靠母公司北京城建集团，穿透股东为北京市人民政府，为 首 公司深耕北京，深耕商品房及一级土地开发提供充沛资源；  营收整体稳定增长，2016-2020 年CGAR15.8%，2022 年及2023Q1 受结算 次 进度影响营收增速下滑，2022 年营收246 亿元，同比+1.6%，2023Q1 营收 同比-56.5%，2023 全年将回归正增长； 覆  2022 年盈利能力受金融资产价格下跌冲击，导致亏损8.84 亿元 （公允价值 盖 变动及投资收益合计-15.25 亿元），2023 年一季度扭亏为盈，毛利率触底反 交易数据 时间 2023.8.21 弹至29.2% ； 总市值/流通市值（亿元） 158/ 158 报  业绩储备充足，2023Q1 合同负债对2022 年营收覆盖倍数达历史高位，融资 总股本（万股） 225653.76 成本低，2022 年平均融资4.67%，在手现金充足，现金短债比3.16。 资产负债率（%） 81.42 每股净资产（元） 8.9492 告 时代机遇：行业基本面、政策情绪面、市场博弈面迎共振 收盘价（元） 7  行业基本面进入新周期，分化市场下获得竞争优势：本轮商品房销售一二三 一年内 最低价/最 高价 3.23/8.22 （元） 线城市间分化显著，随着供需关系改变后，购房者将持续聚焦优质城市及优 质项目，公司土储高度聚焦北京，预计销售表现将显著好于行业平均水平； 公司股价表现走势图  政策情绪面迎来高峰，旧城改造创造历史性机遇：近期房地产政策再度迎来 宽松期+超大特大城市城中村改造的双重政策礼包，均将对公司经营产生积极 120% 影响；对于前者新一轮“ 因城施策”将更多刺激一二线城市销售；对于后者，公 100% 司作为北京本土且具备丰富一级开发及棚改经验的上市国企，有望在本轮城 80% 申 中村改造中，充分对接政府、资金、项目等多方，成为政策推动的主要参与 60% 者，并从中获益； 40% 20% 港  市场博弈尚不充分，中小市值房企仍有机会：我们回顾了2021 年11 月至