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物业管理企业成本管理问题研究 随着人类生活水平的提高，中国城市生活方式的特点主要是社区形式。社区环境的应用具有现代科学技术，有利于人们的工作和学习。物业管理是社区经济发展的重要环节, 并且物业公式凭着硬件、软件优势得到了大众的认可, 并且在社区经济发展中具有重要地位。物业服务形式已经从社区环境延伸到居民日常生活。物业管理行业与其相关行业之间密切联系, 例如与信息产业、发地产行业、家政服务业、文化娱乐业等, 进而构成产业链条式的物业结构, 进而提高了物业管理行业的经济效益和社会效益。物业管理方式适合产业链的发展规律, 物业公司不断将企业本身推向产业链条的上游。20世纪90年代末, 物业管理行业将逐步走向成熟阶段, 并且在市场上表现竞争激烈、服务宗旨的提升、管理结构的完善。对于物业管理行业来说, 应该根据市场环境变化, 消费观念等方面转变服务方式, 改变经营理念。 一、 物业成本核算的现状 物业公司是以项目为单位, 对项目进行收入和支出的成本效益核算, 在人力组织安排、材料采购、公共能耗和日常维护管理上赋予足够的权利, 按照项目部制进行经营管理。在理论上, 物业管理企业的成本控制还没有健全的方法, 同时也没有合理的参考模式, 物业管理成本核算方式具有为多样性, 并且各个核算方法不具有可比性。每个物业公司都是根据自身条件进行成本核算, 物业成本核算方式具有局限性, 使得成本核算的信息缺乏可靠性和可比性。 物业公司成本核算主要对企业支出费用进行分配、归集并对产品成本计算。目前, 我国大多数物业公司对外提高的服务费用看成是无形的, 将物业公司提供的合同服务作为成本进行核算指标, 将物业公司成本分为营业性成本和非营业性成本。营业成本主要是根据物业企业分摊的费用, 将服务合同的费用归为该服务合同的成本项目中。比如服务部门和管理部门共同使用一个不能计入服务合同成本, 先把该成本归结到间接费用, 然后运用成本分摊法, 将其计入服务合同的成本中。间接费用主要指企业在生产经营过程中, 由若干服务客户与相关管理部门之间的一起承担的费用。主要包括劳动保护费、动力费、水电取暖费、维修费等共同费用的汇集。目前, 物业公司成本核算知识没有将非营业费用计入成本中。大多数物业企业是根据成本核算管理制度, 实行定额管理方式控制成本, 但是根据物业公司服务产品的无形性, 运用定额方式核算成本较为困难。所以物业公司成本核算需要按照“统一领导, 分级管理”原则, 将物业公司收支费用作为核算成本的指标, 分配任务、加强管理, 最终实现控制成本费用的目的。 二、 中国房地产公司的成本控制 (一) 静态的组织成本 在物业企业核算成本中, 组织成本占据很大的份额, 物业管理成本主要包括动态成本和静态成本, 动态成本主要指的是公司或企业在运行过程中消耗的费用;静态的组织成本指的是公司或企业自身的组织结构。由于物业企业或公司组织结构不合理、管理者权利较为分散、管理层次复杂等方面造成企业静态成本较高。同时由于物业企业组织者自身之间的素质差距较大, 具体的组织决策不能得到及时的落实。在物业企业不断的发展, 组织成本的居高不下, 成本企业发展的负担, 影响了物业企业的快速发展。 (二) 物业后续配备基础设施费用加大 物业管理企业伴随着房地产业的快速发展而加快了步伐, 过快的发展与基础设施的配备不能同步, 导致了物业后续配备基础设施的费用加大, 即物业公司成本加大。并且有的物业公司对社区进行规划时, 考虑物业管理费用较少, 造成社区配套设施不完备, 不能满足业主的需求, 例如绿化不足、停车位不足。这就加大了物业管理难度, 并且提高了物业管理成本, 使得物业公司很难有效地控制管理成本。 (三) 以经营企业为中心,企业员工流失,在现代企业制度下低 物业企业在当前经济发展中取得了很大的进步, 但是在其发展过程中缺乏创新、自身完善度不够, 主要表现为经营方式落后、单一, 不能与现代企业管理制度同步。目前物业公司经营范围主要表现为社区的保安、清洁、小区设备等, 不能满足社区业主多样化的需求, 物业企业单一的经营方式制约其自身的发展, 造成的物业企业管理费用的加大, 降低公司的市场竞争力。 (四) 经营时期简单粗放。在具体放 目前, 我国物业管理随着市场经济的发展, 正处于从简单经营方式向集约完善的经营方式过度阶段, 并且物业企业管理水平仍然处于简单粗放的经营方式时期。由于简单粗放经营的管理手段较为落后、运用科技含量程度低等问题, 这就必然消耗了大量劳动力、财力等, 不利于物业公司管理成本的控制。在劳动力市场上, 劳动成本的不断上升, 同时业主对于物业服务的要求也在不断提高, 物业公司满足业主服务较难, 这就使得物业企业劳动成本提高, 阻碍了企业的发展。 三、 解决上述问题的对策 (一) 物业企业员