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物业管理的职责和行政监督 一、 物业行政主管部门的职责 房地产管理包含很多东西。房地产管理活动的顺利进行，需要政府行政主管部门的监督和支持。因此, 《物业管理条例》 (下称《条例》) 规定了政府行政部门的职责, 《物权法》中也有类似的规定。 按照《条例》和《物权法》的有关条款规定, 物业行政主管部门在指导成立业主大会, 业主委员会的备案, 撤销业主大会和业主委员会违法违规的决定, 批准选聘物管企业, 实行资质审批, 会同物价部门对物业服务收费进行监督, 处理物业管理投诉, 处罚物业管理方面的违规行为等方面负有一定的职责。但在实践操作中, 由于《条例》不完善, 缺乏可操作性, 致使很多职责无法落实。 1. 行政管理部门的责任没有被进一步明确 《条例》第5条规定:“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”第10条明确规定, 同一物业管理区域内的业主, 应在当地人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会, 并选举产生业主委员会。但操作困难极大, 主要存在以下几个问题: 一是责、权、利不统一。根据国务院《行政法规制定程序条例》中起草行政法规应当体现行政机关的职权与责任相统一的原则, 在赋予有关行政机关必要的职权的同时, 应当规定其行使职权的条件、程序和应承担的责任”的规定, 行政管理部门在增加其责任的同时, 相应的机构、人员却得不到调整。往往是省一级的建设行政主管部门只有1~2个人, 却要负责全省几千家物业服务企业和成千上万的业主委员会的指导和监督等相关行政工作, 市、县一级的行政管理部门也只配2~3名行政人员, 而管理的物业企业却有几百, 甚至上千家, 以及几千个物业小区和业主委员会。 二是《条例》没有明确规定行政管理部门指导的程序和工作责任。物业管理是业主自主治理的活动, 业主大会及其业主委员会是业主自主治理的组织, 这样的组织不应由房地产行政主管部门指导, 否则业主的权利容易受侵害。例如, 聘请物业服务企业提供物业管理服务, 是典型的民事行为, 一旦有纠纷, 应属于“民不告不理”的范围。但《条例》却规定房地产行政部门负责监督全国物业管理活动, 并且物业服务企业出现违反合同的事项, 可以用行政处罚权对其进行处罚, 这有扩大行政管理权力之嫌。 法律、法规应尽快明确行政主管部门的责、权、利, 同时把物业管理的监督权授予广大业主, 只有如此, 才能够确保业主和物业公司的利益。 2. 费的监管制度 《条例》第43条规定:“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门, 应当加强对物业服务收费的监督。”可见, 物业服务收费的标准实行国家监管制度, 其监管机关是县级以上人民政府的价格主管部门及其同级房地产行政主管部门。过去实施监督, 一般从审批制度、备案制度、许可证制度和处罚制度等四个方面实施。但是《行政许可法》实施以后, 以上四项监督措施中的行政审批制度、许可证制度已依法取消;行政处罚制度因相关法规废止或比较原则, 使处罚无法可依;备案制度虽然可以实行, 但力度有限, 作用不大, 一些城市基本采取了放任的做法。 3. 从民委员会的性质看 《条例》第20条规定:“业主大会、业主委员会应当配合公安机关, 与居民委员会相互协作, 共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内, 业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责, 支持居民委员会开展工作, 并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定, 应当告知相关的居民委员会, 并认真听取居民委员会的建议。”该条规定了业主大会、业主委员会与居民委员会之间的职责协调问题。但如何协调业主大会、业主委员会与居民委员会之间的关系, 一直是我国物业管理立法过程中有待解决的问题。因为从最基本的法理来看, 业主大会、业主委员会和居民委员会各自所行使的职责有本质的差别。协调它们之间的关系, 事关城市社区治理的顺利发展, 需要在实践中继续探索和积累经验, 也需要全国人大及其常委会进一步制订、修改和完善基层群众自治的相关法律。 4. 行政主管部门的投诉 近年来, 由物业管理纠纷引起的投诉日益增多。《条例》第49条规定, 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。但在实践中, 针对各种纠纷的投诉, 政府部门缺乏介入民事纠纷处理和限制各民事主体的法律依据, 往往只能采用协商、调解的办法, 常常费时费力, 却收效甚微, 不能够有效地调解物业管理中的相关纠纷。 5. 根据《行政有待》第5条第4款的法律规定,可 《条例》第59条规定:“不移交有关资料的, 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的, 对建设单