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2023年长租公寓行业研究报告 第一章 行业概况 长租公寓就是一种新型的住房形式，它为租客提供更多更多长期的住宿挑选出，通常就是一年以上的租期。长租公寓通常就是由房地产开发商或专业的物业管理公司经营管理，为租客提供更多更多完善的服务设施设施和服务，如24小时安保、家具家电、洁净服务等。 长租公寓通常座落在城市中心或者兴盛商圈附近，便捷居住者生活和工作。租金通常比传统的长租房源高一些，但较之酒店等短租房源，长租公寓的价格则更为亲民。同时，长租公寓也提供更多更多了更为均衡和可靠的住房挑选出，适合那些仍须长期移居的人士，比如外来务工人员、留学生、职业人士等。 因此，长租公寓为租客提供更多更多了一种便捷、宽大、安全的住宿挑选出，就是一种新兴的住房形式。 图 我国长租公寓参与主体 资料来源：千际投行 资产信息网 房地产行业建设的商品房可以说就是住房租赁行业的“原材料”。近年来我国房地产行业发展较快， 2020年我国房地产销售面积少于17.60亿平方米，销售额少于17.36万亿元。房地产行业给长租公寓行业提供更多更多了有力的提振。 图 中国国房景气指数 资料来源：千际投行 资产信息网 Choice 图 商品房销售面积及销售额 资料来源：千际投行 资产信息网 Choice 第二章 商业模式和技术发展 2.1 产业链 中国的长租公寓的产业流程大致为以以获取房源——设计翻修——营销签约——日常运营管理——后期项目选择选择退出。 获得房源：中国长租公寓企业主要面向20-35岁左右单身青年，以满足用户他们成家前的住房市场需求，因此在挑选出房源方面企业可以根据受众市场需求挑选出交通方便快捷、即将来临CBD区域的楼房。房源非常大程度上同意了后期的市场需求以及玉肌臵率为为、租金水平、以及如果就是轻资产运营的话资产的升值空间。 设计翻修：通常集中式公寓的设计和翻修风格统一，不易通过集采方式增加翻修成本。设计和翻修恰当的公寓更存吸引力，增加租赁市场需求减少空置率，并给企业平添一定的租金溢价空间。 额外服务：长租公寓运营商可以在租户移居期间充份挖掘其各项市场需求，引入合作伙伴或者自行提供更多更多家具有租赁、迁走等额外服务，交纳一定的收益。 网络平台：全系列链条网络平台可以大量节省运营过程中各类人工成本，涵盖但不局限于管理人员成本、财务人员成本、营销成本等。 租约证券化：租约证券化就是在长租公寓收租的基础上派遣吐出的金融产品，比如说用租金收益作为底层资产发售公募或公募基金ABS为企业融资。 图 长租公寓产业链 资料来源：千际投行 资产信息网 iFinD 在整个产业流程中，除了通过全面全面收购资产和租赁获得资产价值和租金收益以外，产业链上其他可以产生的业务主要涵盖1）获得房源后翻修设计；2）运营过程中小数据系统的应用领域；3）日常运营过程中的额外服务：比如说租金贷款、家具租赁等。 图 产业链主要参与者 资料来源：千际投行 资产信息网 2.2 产业链主要参与者 泊寓-长租业务布局晚，发展快速 依靠万科集团资金大力支持， “泊寓作为长租公寓的统一品牌有利于品牌建立与宣传。泊微旨2014年便已经已经开始长租公寓业务在中国的布局，布局时间晚，发展快速，主要目标人群为一二线城市的毕业生、创业者等青年人群，市场定位准确。泊寓”已经步入了将短租房公寓业务于中国各地快速转化成发展的阶段。 图 泊寓发展历程 资料来源：千际投行 资产信息网 自如-全面全面覆盖多领域在线租房业务 自如旗下存六大产品，其中自如友家、自如整租、自如直租房就是分散式公寓，自如寓就是集中式公寓。运营方式上，官网、APP、微信等多个渠道进行管理服务。服务上面世了打扫、维修、迁走等多个服务项目，从多个维度协同用户移居市场需求。自如产品体系从多维度全面全面覆盖租房业务，能满足用户多样化市场需求。但自如近期安全事故层出，在管理方面必须更加特别注意分工协同，打造出较好的商业闭环。 图 自如在线租房业务与服务 资料来源：千际投行 资产信息网 YOU+国际青年社区-征选租客打造出资源整合社区 YOU+国际青年社区在用膳前存三不租门槛，把目标客户的定得妙、细、科东俄。在运营核心上， YOU+国际青年社区的长期公寓业务只是载体，构筑年轻人和创业者的资源整合社区平台才就是核心。 图 YOU+社区 资料来源：千际投行 资产信息网 窝趣公寓业务 窝趣公寓品牌归属于酒店集团铂涛集团旗下，其公寓类型主要分为轻社区公寓与服务式公寓两种。其中轻社区公寓主打长租公寓业务，而服务式公寓的租期则更加有效率，兼有长租、短租、日租和时租。窝趣公寓在运营商具备显著的酒店运营痕迹，其提供更多更多的服务设施服务都十分特别强调酒店式；在消费者区分上，窝趣公寓还面世了会员制，针对是否会员在租赁价格、房费分数、洁净费用等方面都存显著的相同。 图 窝趣公寓业务 资