年东丽湖案例分享李建龙.pptxVIP

;;;;东丽湖位于天津市七个生态自然保护区和天津市十大旅 游风景区之一的东丽湖湖畔，有着优质的湿地生态资源。;较长的开发线——10年大盘，7期开发，4095亩；;2、项目开发理念;;— 期别墅产品;二期洋房产品;项目整体延东丽湖北岸开发，计划将分7期，沿项目主体交通干道由西向东开发，未来8—10年内将建设成为一个功能齐全、科学合理的综合性社区，集居住、工作、运动、商业、教育、娱乐、休闲、会议度假等功能于一体的可持续性发展的新市镇。;3、项目设计理念;4、提案策略研发路程;;东丽湖万科城/一期“Lake+”别墅面市；;策略与灭执野行;;市场印建记;2、2005年营销策略回顾;策略总文论;;;;;;事件营怜销血－－项区域师引爆严价值卧拉升;;;;;;;;;;200剥5年营锁销综叹述;3、2006年营销策略回顾;;地利：引空逗港、业机场蛋、开闲发区租西区遗、交兄通;;空客A3催20落户渠天津薯空港汉，区躁域价凉值起谊飞;;人和：洲居拥住和浴就业;1、品牌抱：雅强化蹦万科瞧品牌诸，线犯上强滤势推蚂广； 2、现场搭：殃整合牛现场胜资源邻，升誉级客贿户感驶受； 3、事件院：200挥6年项姻目自混身事猴件活炒动，瓣联动海一期订二期展业主谷共同秒参与酒，体岗验成速熟价荷值； 4、客户遍：骡客户壁需求种与产哗品价沟值互斑动； 5、渠道研：水大客裙户开辅发，鼻渠道喊拓展士，数此据营刊销； 6、形象氧：伙巩固愉项目焦形象挑，放陕大价茅值，道聚集略购买姿力。;二期集贩合竿性产羞品，孙从一遮期高杜端别妈墅产惊品转烘化为陵主流劝的洋洁房产云品;;;200硬6年营辨销推肚广以泛社区氏配套粱为主仔线，聋结合廉各事畅件节蹲点组织洗主题活嚷动，惧联动显目标漠客群酷，增命强现吊场体拉验。 别墅与连公率寓形辜成有板效互浴动，兵进行次价值觉分享未。组合媒帅体叶，立压体传湖播，颠放大“圣事休件”令价值。醒;?利用年榆初括的;区域价滥值传餐递;营销雁武器;;;;;;事件营范销树活动杠，制架造城远市话席题，稿渗透获区域布成熟浮价值;4.拢22二期汗“城屯市天达籁”拍推介会岁;;1、20踩06年项驻目隶士属滨盈海新杨区的帐定位匙，空笛港产万业发展冻、宵空客凉落户块，使艘项目凑区域效价值提得到沟进一卧步提升篇； 2、06年上耽半年抓以大恋盘形馋象为战推广俘主线懒，年律初的品填牌读化宣济传及更持续滑的“盗演变”羡与“尸成刻熟”的 价值眨诉盯求，盐使东织丽湖·万科貌城的昌市场盯影响萍力更蚂加深远胁； 3、东粉丽湖·万科续城上羊半年雾，成鸽功完抱成从浊高端奥别墅产址品恶向主傲流洋争房产骄品市功场的服过渡矿，复松合型俊;;;1、20篮05年销宇售业么绩回闻顾：;一期向别墅滤在上尿半年肾度完成睁664领5平米梦，任复务完坚成率83%赵，独剑栋计之售均价带10取544京元/平米；遗;二期洋扮房睛全年检任务650伐00猴平米望，上骑半年黑已完敌成60撕328站平米屯，全糕年任萌务完成耐率为血93％。;3、20愤06年5月创扎造销酸售神误话;;; 时间节点;;分析说牢明–鬼13类细芦分人堪群的渡定义;多元把化客绩户构惊成;2、二逐期成码交客骄户分颈析：;;;走进生态是区域引爆瞧;形为天乞津市高端冻别墅坑的代盼言，醒建立员了天盒津别节墅的拘新标选准； “城”呼的草概念漏，从05年的筐高端闻市场设印象顽诉求辈集中侨转化起为06年复合稿型葬“新城查”红概念画，依储托滨通海新刚区有类利政熟策引石导，顽启动“乱龙腾倚计任划”，建组立项粗目可蚕持续我发展己的价套值平云台与坐市场技印象，吃所以担“园城的患转变久”脱放茧而卡出。;1、高妖端产怠品稳甜定消晕化，泽在树陶立项饮目品笨质标膏杆的煮基础上匪，乒也为仔远郊厅大盘满项目以提供洁了成错功的观操作宿模式；佛 2、一酷期不放同产肢品消宽化状拥态（弦独体圈、联田排、正公寓狠、洋肝房）一酒定献程度锦上测则试了父产品询需求雹空间娘，提袋供了浙 有效的慢客技户样俩本，绘为后吧期产统品开亏发提芒供了筐一定筝的借鉴唤启艰示。 ３、市恒场驳影响笋力显从著加天强： 在公司掌的老整体伍策划径下，煌东丽棍湖20捏05年成誓功举困办 了“谊世叫滑赛作”、“谁嘉担年华减”两聚次大颗型事花件活绿动，;;;保持200迫5年的毒成绩型，追耕求更啄高突破妹;;;三顺啊位的讯简要锦说明 释义：迎 事先掌锻握干每个辅客户坦的产美品接左受范铸围，路通过游集中胁的客踩户需螺求装宜户，界了解您各个井产品奋的受高欢迎秋程度誉，进等行价勿格调秀控并赵及时访对客产户进检行分镜散性蓝引导丢。 三顺位再——客户置依次袍会选咳择的响三个赢（类注）不筝同产慕品。;操待作春目煌的;操叮作匙流驶程;注意要点;后台工虎具——供需规对比庙表;后台工胆具——首轮荒装户盒表;客户虹管