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物业管理财务分析 任何管理工作都涉及分析现在、预测并规划未来，物业管理公司理财亦不例外。物业管理公司财务分析是了解其经营成果和财务状况的重要途径，同时也为预测和规划未来提供了基 础。因而，物业管理公司的财务分析与效益评价是其财务管理活动的重要组成部分。 一、财务分析概述 财务分析的过程是对财务会计信息进行加工利用的过程。信息的使用者不同，其财务分析的目的、重点和运用的方法就不相同。在探讨财务分析的具体方法之前，有必要了解财务分析的目的、要求和类型等。 (一)财务分析的目的 物业管理财务分析是以物业管理公司的财务报表等相关资料为基础，运用特定方法，对物业管理公司的财务状况和经营成果进行研究、评价和预测，从而为物业管理公司管理层和外部相关利益团体的经济决策提供决策信息的一种管理活动。 尽管财务分析对物业管理公司管理层和外部各利益团体(包括业主)都至关重要，然而， 只有物业管理公司进行的财务分析较全面、深入。外部各利益团体由于经济决策的具体目的 不同，财务信息的需求不大一样，因而其财务分析的目的各有不同。如债权人重点分析物业 管理公司的偿债能力，投资者偏重了解物业管理公司的获利能力，而业主则侧重评估物业管 理公司的管理服务素质和质量等。物业管理公司管理层受投资者委托，全权负责物业管理公 司的经营管理，其财务分析不仅要包括物业管理公司偿债能力、获利能力及其发展趋势分析， 还涉及对管理效率等能力的评价。此外，外部各利益团体的财务分析以物业管理公司提供的 财务报表为基础，为了满足信息需求者的不同信息需求，按照我国会计准则及有关法规编制 的财务报告仅提供各方共同需要的信息。物业管理公司进行财务分析时，除利用财务报表中 反映的资料外，尚可借助于日常核算和经营资料进行更深入的分析。可见，尽管财务分析对 物业管理公司管理层和外部各利益团体(包括业主)都至关重要，但由于他们在物业管理公司 有着不同的经济利益，从而导致财务分析的具体目的和方法也有一定的差别。由此看来，财 务分析的具体目的可归纳为： 评价公司的财务状况 就公司管理层、业主和债权人而言，分析公司的财务状况，可以了解公司在一定时日资产的水平、构成状况及其流动性，负债的水平、构成状况及其与资产的比例关系，从而对公司的经营风险和偿债能力作出正确的判断。 评估公司的管理效率 管理效率的高低，是公司管理能力的集中反映。由于大多数负债一经确定，就具有相对的固定性，同时，公司的生产经营过程就是运用资产赚取收益的过程，负债融资仅是公司为增加所控制的经济资源而作出的经济决策，因此，管理效率的高低主要表现在资产的管理效率上。分析公司的资产管理效率，有助于评价公司的资金营运状况、经营管理水平乃至公司的整体素质。 评价公司的获利能力 物业管理公司的经营目标有多种，尽管其基本业务——物业管理服务是一种盈利不多的 业务，但毋庸置疑，作为一经营性组织，盈利是其主要经营目的之一。盈利的多少或获利能 力的高低，不仅对物业管理公司的投资者和管理层本身至关重要，而且对债权人，特别是长 期债权人也十分重要；因为公司偿付长期债务能力的强弱，在很大程度上取决于公司的获利 能力。此外，在充分履行物业管理服务合约的前提下，获利能力的信息对业主也有一定价值， 它至少反映了公司经营素质、特别是管理素质的高低。 综上所述，财务分析的一般目的在于，通过对公司的财务状况和经营成果进行分析、评价，为物业管理公司管理层和外部利益团体的相关经济决策提供依据。 (二)财务分析的要求 财务分析所提供的信息恰当与否，对经济决策的正确性有着十分重要的影响，因此，进行财务分析时需谨慎从事，并按以下要求进行： 分析依据的公允性和充分性 由于财务报表是财务分析的基本依据，财务报表是否公允，直接影响着财务分析结论的 正确性。判断公司财务报表是否公允的标准为：①在报表的所有重要项目上，财务报表揭示 的信息是否可靠、公允；②会计处理方法，包括会计核算方法和报表编制方法，是否前后期一致。如会计处理方法前后期发生变动，宜在财务分析之前进行必要的调整，以消除其对分 析结论可能产生的影响。 进行财务分析，除利用公司财务报表反映的财务信息外，还需收集其他相关资料，主要包括物业管理行业的发展状况、国家制订的有关物业管理行业的法律法规和政策、公司在本行业中的地位、本行业中大多数公司的财务状况和经营成果等，所有这些信息都是进行物业管理财务分析所必需的。 分析方法的恰当性和综合性 财务分析方法的选择，取决于财务分析的目的。现实中，财务分析的具体目的不尽相同， 财务分析的方法也必然会有所差别。依据分析目的恰当地选择分析方法，是形成正确分析结 论的前提之一。例如，业主最关心物业管理公司的管理素质，分析时应选择相应的方法，侧 重评估公司管理效率和经营管理水平的高低；公司管理层为提高经济效益，十