关于新建商品房预售资金监管的几点思考.docxVIP

关于新建商品房预售资金监管的几点思考 为了规范商品房租赁活动，确保房地产市场健康发展，一些城市根据自身具体情况对新房屋预算的资金进行了有益的研究和实践，并形成了几种监督管理模式。所谓监管模式重点要确定两个问题, 一是监管主体即“谁来管”, 二是监管方式即“怎么管”。另外就是监管可能产生的影响。笔者认为, 以政府职能部门为监管主体, 以幢或多幢楼为监管单位, 保证预售款直接全额进入监管账户, 保证开发企业依法使用预售资金用于相关工程建设, 直至购房人最终得到合格的产品方可解除监管, 是符合市场实际的监管模式。 一、 积极监管 参看有关地区的监管政策, 可以看到, 银行、监理公司、担保公司在不同地区担当了不同的监管角色。但是, 这些部门在担当监管主体的过程中均存在一定缺陷。以银行监管为例, 按照规定, 开发企业存款账户里的资金在自用时需要贷款银行同意。事实上, 通常商业银行会以保证金账户的形式对预售资金的一定比例进行冻结用于还贷或提前还贷, 而对于剩余的大部分预售资金流向却无法监控, 这样可以保证银行的切身利益, 或者换句话说是对储户负责而非对购房者负责。监理单位担当监管主体的缺陷是由于监理单位与开发企业委托监理关系的存在可能导致监理单位的监管行为欠缺公正, 另外, 监理企业注册资本低, 不具备突发事件的应对及赔偿能力。担保公司作为监管主体则会因为担保费用过高而增加开发企业成本, 从