2017年房地产估价师《理论与方法》真题 .pdfVIP

2017 年房地产估价师《理论与方 法》真题 D 收益的时间 B 在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来 可获取收益的时间 C 自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取 收益时止的时间 D 自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益 时止的时间 答案 D 20、某宗房地产的土地使用期限为 50 年，土地 出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建 筑物，至今已使用 10 年，建筑物剩余经济寿命 为 55 年。该宗房地产正常情况下每年可获得净 收益 15 万元，报酬率为 7.5%，该房地产的收益 价值为（）万元。 A188.92 B194.62 C196.25 D198.18 答案 A 22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入 500 万元，年房屋折旧费 30 万元，维 修费、保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税及房地产税等 65 万元， 年抵押贷款还本付息额 70 万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费 用均由出租人负担 。该房地产的净收益为()万元， A245 B275 C315 D345 答案：D 23、某旧厂房的设计寿命为 40 年，重置成本为 100 万元，厂房内动产设备重新购置价格为 40 万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价 10 万元，旧动产设备折价 10 万元;拆除厂房花费 7 万元，动产设备搬运花费 1 万元，废弃建筑垃圾搬运花费 1 万元， 该厂房的残值率为() A1.43% B2.00% C7.865 D11.00% 答案：B 24、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为 2 年，建成 5 年后补办了土地使 用权出让手续，土地使用期限为 40 年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建 筑物。建筑物经济寿命为 50 年。假设残值率为 0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧 率为 () A2.00% B2.13% C2.22% D2.50% 答案：C 25、关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是() A 自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间 B 为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和 C 由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D 为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和 答案：B 26、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为 2500 ㎡，净租金为 730 元/㎡.年，空置率为 15%。 周边有电梯的同类写字楼的净租金为 803 元/㎡.年，空置率为 10%。现单独增加电梯的必要 费用为 380 万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为 200 万元。若该写字楼剩余 经济寿命为 30 年，报酬率为 7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。 A78 B102 C180 D302 答案：B 27、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发 完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。 A 价值时点 B 开发完成 C 未来延迟销售 D 销售完成 答案：C 34、关于估价方法选用的说法，正确的是() A 旧厂房因火宅造成的保险赔偿估价应选择成本法 B 股价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法 C 估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可以实例调查困难，可不选用? D 已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法 答案：A 35、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括() A 估价师对其估价职业道德的承诺和保证 B 估价师对其专业胜任能力的承诺和保证 C 估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证 D 估价师对估价结果成立条件的提示和说明 答案：D 1、关于专业房地产估价的说法，正确的有() A、应由专业机构和专业人员完成 B、应经过审慎判断并提供专业意见 C、出具的结果具有证明效力 D、应收取一定的服务费用 E、咨询性估价无需承担法律责任 答案：ABCD 2、下列房地产中，通常适用收益法估价的有 () A、农地 B、写字楼 C、加油站 D、二手商品住宅 E、行政办公楼 答案：ABCD 3、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有() A、住宅已设定抵押权 B、地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定 C、高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租 D、在建工程有拖欠工程款 E、高层住宅可观赏临近公园的景观 答案：ABD 4、下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有() A 周边土地出让出现“地王”