中海地产-浅谈房地产开发项目成本管理的几个重点阶段.pptxVIP

浅谈房地产开发项目成本管理的 几个重点阶段; 目录;; 二、房地产开发项目的成本管理; （1） 房地产的全成本 概念和范围;;; 2、房地产项目成本的特点; 1、成本管理架构;; 1、成本管理架构(中海);;; 部门;;; 1、中海的成本管理制度 中海材料\合约管理\地区公司工程合约管理 制度（定稿）; 1、全过程成本管理;;;;;;;; 成本管理总思路：以统一成本科目为前提， 以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控 为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一 合约安排模式及ERP项目管理为手段，构建有效的 成本管理体系。; 建立成本管理目标;;;; 对于设计费用，主要从以下几方面进行控制： （1）无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮 次招标，以争取最佳的性价比； （2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指 标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支 付亦与之挂钩； （3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计 等对工程造价影响大的内容； （4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工 程造价的影响。 （5）对设计费用进行限额控制。; 建筑类型;; 房地产项目成本管理的主要过程在于初步设计阶段、采 购分包阶段、项目建造施工阶段、竣工结算阶段。 成本管理最有效是在初步设计阶段，项目成本确定比重 最大的发生在招标阶段，成本管理最复杂、变更工作量最大 的发生在项目施工阶段，竣工结算阶段则是确定项目最后收 入和成本的阶段。;; 设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下，由设计人员提 出满足业主要求的多种设计思路，成本控制人员进行经济比较，寻找 造价最低的设计方案。;; 中海材料\成本经验数据.ppt 中海材料\全过程成本经验数据及分析.ppt 中海地产限额设计标准： （1）项目档次界定 ? 超高档：售价为当地平均房价200%以上的项目。 ? 高档：售价为当地平均房价140%以上的项目。 ? 中档：售价为当地平均房价80－140%的项目。 ? 低档：售价为当地平均房价80%以下的项目。 ? 别墅项目，以与当地别墅的平均房价相对比，参照上述标 准确定档次。 ; 1.1; 2.1; 3.1; 3.3; 4.1; 4.2; 4.3; 5.1; 6.1;; 8、精装修工程 精装修工程必须先行制定物料配 置清单，并经内部充分讨论确定后 执行，切忌一味追求奢华。对于高 档非别墅类物业，其室内精装修单 方造价（以室内装饰面积计算，不 包括空调系统）应控制在1,500元/ m2以下；中档应控制在700－800元 /m2。;;;; 价格水平：按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。 与设计环节无关，与项目占地面积大小有关，与总建筑 面积的关联不大。场地的现状，直接决定成本水平。 前期工程中需注意两项， 一是场地土方工程，另一个注 意点就是围墙。; 以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80－120 元／m2。以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600- 800元／m2。 2.1地基处理：完全与场地的地质条件有关。 2.2桩基础：造价水平与桩的种类有关。桩的长度是影响造价 的重要原因。; 影响地下室造价的因素： 3.1地下室面积 3.2地下室的层数 3.3设计的经济性 目前的水平是钢筋140－200kg/m2，砼是1.0m3/m2以上。 3.4顶板覆土 3.5基坑支护 3.7地下室的装修标准 3.8人防工程;; 以致造成浪费； b. 对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的 外电设计相匹配（至少需要机电设计单位了解电力设计院 当地做法），这样防止两者之间的差异较大，而使机电成 本无法控制； c. 合理设置水泵房、消防等控制中心位置，以最适合的位置 以减少各管路长度；;;;;;; 标准是学校约1,600元／m2全包，会所3,500－4,000元/ m2全包（含建造与装修）。 6、配套工程：具备一些弹性的项目是变配电工程，以KVA为 指标，每一单位的成本是2,000元／KVA左右。 a.高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要 b.电缆的设计 c.发电机房的位置;;; 1、编制的 时间; 2、策划的 内容; 2、策划的 内容; 中海; 中海; 万达; 1、分判工 程招标工作 计划; 2、投标单 位名单要求; 3、评标、 议标、定标; 3、评标、 议标、定标; 万达 万达材料\ 万达成本管 理制度-文 字稿.doc; 案例; 房地产项目甲供 物资的种类？;; 2、甲供物 资的种类 （中海）