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主讲：1 目录一、前言物业管理与物业服务物业服务的法律主体二、物业服务合同不履行物业服务合同的法律责任（物业服务企业、业主）三、物权法与物业管理条例各法律主体在物业管理活动权利与义务（业主、业主委员会、物业服务企业）四、案例分析2 什么是物业？物业管理和物业服务区别？3 物业概念：物业由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。居住物业工业物业商业物业特殊物业4 “物业管理”与“物业服务”物权法（2007.10.1） 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 （建筑物区分所有权） 第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。（业主行使管理权的方式）? 第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。（物业服务企业在物业管理中的地位）物业管理条例（2007.10.1）第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。5 “物业管理”与“物业服务”是两个不同的概念。“物业管理”是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。“物业服务”是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产管理提供的有偿服务。物业管理的核心是业主自治。业主是物业管理的主体。物业服务企业、其它管理人是服务提供者；政府是指导监督者，它们都不是物业管理的主体。物业管理的对象是建筑物及其附属设施，不应涉及对人的管理。物业管理的内容，物权法规定为“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”；物业管理条例规定为“按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”。 6 物业服务中的主要法律主体开发商物业公司7 物业服务中的几个关键文件《物业服务合同》或《前期物业服务合同》《管理规约》或《临时管理规约》 其他管理规定或约定（如装修管理规定）12年10月11日恒升字[2012]28号文8 物业服务合同 物业服务合同，一方提供服务，另一方支付报酬，是一种典型的双务、有偿合同，它明确了物业公司和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业公司关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则。 物业公司通过合同获得物业管理的权利，为全体业主提供服务。根据合同，物业公司提供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说，物业公司和业主之间是民事合同的双方当事人,是平等的主体，享有相当的权利和义务。9 物业服务企业不履行合同的法律责任（一）物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。（二）物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。（三）物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 10 业主不履行合同的法律责任业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 （如1楼住户拒交电梯管理费、长期空置房）11 物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用人的法律效力业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或