公寓产品专题研究.ppt

公寓产品专题研究;;*;什么是公寓？;;;概念界定;住宅与公寓的最本质区别在于，住宅产权年限是70年，而公寓的年限是40年，另外，住宅一般可带落户，但公寓不能落户。;;目前市场上公寓类型的划分-按照产品户型形态来划分： ;目前市场上公寓类型的划分-按照产品性质来划分：;公寓的分类方式：;公寓的目的客户及功能需求：;公寓产品划分界线相对模糊，尤其是产权性质和年限较复杂，需要辨别不同性质和功能； 不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区别较大，如商务公寓的特殊功能决定了其价格的差别性，在定价时应有所体现； 不同公寓产品所针正确目的客户有所区别，销售时需要针对不同产品进行客户群体的细分，体现产品和功能营销。;;;公寓市场特征;商务公寓与住宅、纯办公楼基本特征比较;商务公寓——居住与办公用途比较;商务公寓配套设施和服务原则中外比较;一般出租型公寓 VS 服务式公寓 VS 酒店;;公寓产品的发展历程 ——“公寓”的国内外之分;1992年 公寓名称 获认可； 1997年 商务公寓 大发展； 2023年 酒店式公寓 盛行； 今日… 公寓俨然已经成为高档产品的代名词。 公寓的发展史实际上是其内涵的演变史，在10数年的时间里，公寓的内涵历经了外销房、写字楼、高档住宅、商住两用的演变，此类产品大多是精装修，而且价格较高，到了今日，公寓俨然已经成为高档产品的代名词。 ;;PART5：公寓产品元素——布局;单元式内廊式;内廊式;外廊式;外廊式跨界产品：万科第五寓;中庭式; 塔楼式平面组合形式平面紧凑，布局整齐，外形较为统一，利于建筑的原则化和形式的多样化，利用率较高。;PART5：公寓产品元素——层高;PART5：公寓产品元素——户型;公寓产品元素——LOFT户型;PART5：公寓产品元素——不同类型公寓配套设施;居住公寓配套设施;居住公寓配套设施;PART5：公寓产品元素——商务公寓价值梳理;商务公寓配套设施;PART5：公寓产品元素——酒店商务公寓价值体系梳理;酒店式公寓配套设施;酒店式公寓运营方式;;公寓产品目的消费者特征 ;公寓产品目的消费者特征 ;公寓产品目的消费者特征 ;公寓产品目的消费者特征 ;他们——为何买？;高投资回报率：公寓的客户基本能够分为投资型和自住型两类。对于投资型的客户来说，最关心的就是投资回报率。因为小户型能够用相对较低的投入取得相对较高的投资回报，往往易受投资者的亲睐。相对于投资型客户，自住型客户看重的就是将其作为一种过渡型的产品。若干年后，有了更大、更舒适的房子后，小户型或租或售，也能得到很好的投资回报。;高品质：公寓应本身具有足够的品质，最主要的，是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化服务有两点：1、满足使用者个性化需求，因为租住者多为高学历、高素质，甚至是国际人士，他们对居住文化有着独特的了解与需求；2、项目本身也是个性化的，这涉及楼型、装修装饰、环境、配套等。这一点是公寓的生命力所在，是公寓投资实现回报的关键要素。;品牌是保障原因： 在公寓的后期运营中，物业管理企业的品牌及其提供服务则直接影响出租率和出租价格。由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业企业进行管理，能提供高品质的专业服务，如此才干确保稳定安全的投资回报。;;位置：丰收路体育大街交口 规模： 30万㎡，其中公寓总建面4.8万㎡，写字楼面积15万㎡，商业10.2万。 共5栋，2栋公寓、3栋写字楼。 H4公寓共26层（2-26层），建面25325㎡。 H3公寓共26层（2-26层），建面25325㎡。 产品类型：公寓、写字楼、商铺，目前公寓已售罄。 ;开盘时间： 2023年6月28日先行推出H4；2023年5月27日H3开盘，推售H3公寓16-23层，8月下旬推售24-26层。目前已清盘。 在售公寓套数：每层20户，共500套/栋（2-15层是跃层、16-26层是平层） 大堂：精装，1000㎡ 电梯：3部，日立或蒂森克虏伯 层高：平层2.9米，跃层4.5米 原则层面积：1013㎡ 面积段：40-65㎡ 交房原则：毛坯 ，交房时做隔层 保利loft为主打产品，噱头是赠予面积，相当于买一层赠一层。市场上没有五证齐全的loft产品，首付还能够分期，很大的吸引客户。;保利中心公寓;销售时优惠政策： 1、2万抵3万； 2、一次性返租金补贴，根据认购时间不同优惠不同。认购日期至交房前（2023年10月）租金补贴1.1元/㎡/天，认购时直接减房款。约合3万元。（2023年H4推售时阶段性销售政策。今年H3公寓推出时无此政策） 3、一次性付款97折；