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第一部分环境部分 第一章XX区概况 、XX区简介 XX区是1994年5月X X市区划后成立的新区，地处XX市北 部，辖8个镇，230个行政村（居民委员会），42. 9万人，总面积553. 2 平方公里，海岸线长91. 65公里。 1、XX区区位优势 优越的位置：XX区地处XX市区北部，是XX通向国内外的必 经之路，是XX的北大门。城区离XX市中心25公里，处在环胶州 湾经济聚集带的中坚地带，是X X市主要的工业发展腹地及农副产品 供应基地。 发达的立体交通：XX区是XX陆空交通枢纽，XX国际空港座 落在XX区内；XX港和黄岛前湾近在咫尺；胶济铁路、308国道、 204国道、济青高速公路、环胶州湾高速公路贯穿其中。 适宜的自然条件：宜人的气候、秀丽的风光，XX区属温带季风 气候，冬无严寒、夏无酷暑、温度适中、四季分明，周边的崂山风景 区、海滨风光等自然、人文景观不胜收。 门类齐全的产业：X X区是X X市重要的发展腹地和农副产品供 应基地，已形成蔬菜、果品、水产、畜牧、花卉五大农业优势及机械、 电子、纺织、化工、建材、食品、饮料、医药为主体的工业体系。 区内主要干道状况: 五横 路名 车道 明阳路 双向四车道 正阳路 双向六车道 和阳路 双向四车道 崇阳路 双向四车道 文阳路 双向四车道 五纵 华城路 双向二车道 中城路 双向四车道 长城路 双向四车道 春城路 双向四车道 青威路 双向四车道 目前，本项目周边虽有1路与2路可通往区中心，但如步行至车 站需10分钟左右。主要交通干道均分布在区中心。本项目紧邻青银 高速，但是并没有直接出入口。由此预见，交通不便的现状是本项目 开发的不利因素之一。 2、 公建配套设施及政府机关 名称 地址 区市政管理处 明阳路 区实验幼儿园 明阳路 区职教中心 明阳路 区房产处 德阳路 区环保局 德阳路 区水利局 德阳路 广播电视中心 德阳路 人民大会堂 德阳路 区交通局 德阳路 区建委 德阳路 区卫生局 德阳路 X X四中 正阳路 区农业银行 正阳路 区经委 正阳路 企业局 正阳路 劳动局 正阳路 太阳城商厦 正阳路 区政府 正阳路 人民法院 正阳路 司法局 正阳路 人民检察院 正阳路 大北曲小学 正阳路 区交通银行 正阳路 信用社 正阳路 建设银行 正阳路 中国银行 正阳路 地税局 正阳路 国税局 正阳路 工商局 正阳路 土地局 正阳路 文化侑 和阳路 新华书店 和阳路 XX镇政府 和阳路 综合批发市场 和阳路 人民医院 和阳路 水产品、蔬菜批发市场 崇阳路 喜迎门超市 崇阳路 国货超市 崇阳路 XX实验小学 崇阳路 X X十二中 崇阳路 客运总站 崇阳路 上表显示，义X区的生活机能及相关配套几乎全部分布在区政府 周围，而本项目周边的此类设施几乎没有，这将是本项目在整体规划 上所必须着重考虑的问题。 第三章 综述 一、交通及道路：由于本项目并非位于XX区中块区域，而从XX 区的交通动向分析，是以三零八国道为主入口，并以正阳路为 主干道。而本项目目前的道路和交通状况不具有消费吸引力的。 二、生活机能：本项目占地约650亩，总建筑面积预计超过40万平 方米，住户4000户以上，仅依靠XX区现状是根本无法满足要 求基本条件。在本项目内建立完善的生活及服务网络，达到区 域内自给自足将是本项目规划的基本要求。 三、周边环境：本项目位于XX区中心以东，周边皆为村庄，人文 及生活环境均较差，且地处原采石场，地势较低，青银高速产 生的噪音及安全隐患等都对本项目操作产生不利影响，本项目 规划中对内部环境的营造亦是今后项目销售的重要条件。 第二部分市场部分 第一章市调区域住宅市场状况第一节市场概论 第一章 市调区域住宅市场状况 第一节 市场概论 本次市调以主要针对XX镇区域内开盘出售项目的抽样调查和 人流随即样本问卷调查来进行市场分析。抽样案例总体量67万平方 米，总户数1362户。 一、 工期和建筑形态 工期： 期房：16.2万后平方米 现房：8000肝平方米， 建筑形态： 多层：14.3万nf平方米 小高层：2. 7万疔平方米 X X区目前市场供应量内以期房居多，建筑形态也从多层转向小 高层等。但据观察，目前大部分项目建筑立面比较单一和落后，因此 注重立面造型的新颖和色彩的多样化将是本项目规划设计中的着眼 二、房型: 房型 套数 占总户数比 售出套数 销售率 二房 502套 36. 86% 453 90. 24% 三房 744套 54. 63% 652 87. 63% 四房 80套 5. 87% 56 70% 复式 36套 2. 64% 28 77. 78% 从供应量和销售率分析，二房与三房是区域内之主力房型，说明 目前X X区住宅市场以居住型消费为主。 三、面积: 面积(M2) 套数 占总户数比 售出套数 销售