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国税发31号文解读关于房地产行业税收的几点思考 最近，国家税务总局制定了《企业所得税征管办法》，以加强企业所得税的征收管理，规范企业所得税的纳税行为。已成立房地产开发公司所得税征管办法（国税发[200931号）。为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文, 笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。 一、 房地产开发企业税收征管中的相关规定 熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发31号文后应该不难发现, 国税发31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》 (国税发142号) 、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 (国税发31号, 注:2008年前, 该文仅适用于内资房地产开发企业) 的基础上进行重编修订、补充后而制定的。国税发31号文充分吸收、借鉴了国税发31号文的主要内容, 并有机结合了国税发142号文的重要内容, 并根据目前房地产开发行业特殊业务情况, 对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。 二、 重要变化 对照国税发142号、国税发31号两文, 笔者关注到国税发31号文有以下内容显得较为重要, 需引起各位同仁予以关注。 (一) 房地产企业应先结企业所得 文件第四条明确规定:税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形, 税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。据悉, 目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率, 再按其实现的销售收入征收企业所得税。看来, 国税发31号文对此种行为划上了“休止符”。 (二) 房地产开发企业税收预缴方法与国税函稿的区别 国税发31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度, 与国税发31号规定相比, 项目计税毛利率分别下降了5个百分点 (除经济适用房等项目外) 。 值得特别关注的是, 与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》 (国税函299号, 2008年4月11日发布) 规定相比又另有明显不同。国税函299号规定:企业在 (除经济适用房等外) 未完工前采取预售方式销售取得的预售收入, 按照规定的预计利润率分季 (或月) 计算出预计利润额预交企业所得税, 且预计利润率分别高于国税发31号中相同项目的计税毛利率5个百分点。 这对房地产开发企业而言, 不仅预缴方法改变了, 且预缴率也下降了。这应该是“双重政策利好”吧! (三) 销售费用含条件发 国税发31号文第二十条规定:“企业委托境外机构销售开发产品的, 其支付境外机构的销售费用 (含佣金或手续费) 不超过委托销售收入10%的部分, 准予据实扣除。”这与原适用于外商投资房地产开发企业的扣除标准是一致的, 也就是说从此内资、外资房地产企业委“外”销售时, 佣金的扣除限额统一为委托销售收入的10%。 (四) 不得在增值税中规定折旧费用 国税发31号文规定:转为自用的开发产品, 实际使用时间累计未超过12个月又销售的, 不得在税前扣除折旧费用。这与《国税发31号》的规定相比区别明显, 但对企业的最终影响不大。如果房地产企业将实际使用时间累计未超过12个月的“固定资产”销售了, 既然不允许扣除折旧, 但是“固定资产”的计税余值应该是未扣除折旧后的原值了。 (五) 成本对象的确定 这是国税发31号文的新规定, 即企业在确定成本对象时要遵循:可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。需要注意的是, 成本对象一经确定, 不能随意更改或相互混淆, 如确需改变成本对象的, 应征得主管税务机关同意。这是比较严格的管理规定, 尽管看似没有实质内容。 (六) 主要成本分配法 国税发31号文对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本, 规定了四种分配方法, 具体包括:占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。此外, 国税发31号文还明确规定:土地成本, 一般按占地面积法进行分配;单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本, 应按建筑面积法进行分配;借款费用属于不同成本对象共同负担的, 按直接成本法或按预算造价法进行分配;其他成本项目的分配法由企业自行确定。熟悉成本核算的同仁多数知道, 不同的成本分配方法计算出来的成本计算对象的成本可能会相差悬殊, 如何选择科学、合理、有效的成本分配方法, 是业内人士值得深思的一个问题。 (七) 未取得现金支付、公共配套设施建设的税收优惠政策 多少年以来, “预提费用”不论是对房地产企业工作的同仁而言, 还是对从事房地产行业税收征管、稽查的人士而言, 都是一个难以解开的“结”, 是个“言之不尽、挥之不去”的“老大难”问题, 也是税收征纳双方