楼盘销售计划.docVIP

楼盘销售计划 房地产销售计划书 一、市场调研: 1， 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等; 2， 市场分析------ (1) 当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量) (2) 区域市场分析(销售价格、成交情况) 3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4， 竞争个案项目调查与分析 5， 消费者分析: (1) 购买者地域分布; (2) 购买者动机 (3) 功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式) (4) 购买时机、季节性 (5) 购买反应(价格、规划、地点等) (6) 购买频度 6， 结论 二、 项目环境调研 1 1， 地块状况: (1) 位置 (2) 面积 (3) 地形 (4) 地貌 (5) 性质 3， 地块周围景观 (前后左右，远近景，人文景观，综述) 4， 环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安) 5， 地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通) 6， 公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店) 7， 地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析) 三、 项目投资分析 1， 投资环境分析 (1)当前经济环境(银行利息、金融政策) (2) 房地产的政策法规 (3) 目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租 2 价作为参照) 2， 土地建筑功能选择 3， 现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照) 4， 土地延展价值分析判断(十种因素) 5， 成本敏感性分析 (1)容积率 (2)资金投入 (3)边际成本利润 6，投入产出分析 (1)成本与售价模拟表 (2)股东回报率 7， 同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 (一) 市场调查 1 项目特性分析(优劣势判断，在同类物业中的地位排序) 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等) 4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯) 5 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、 3 菜场、酒家、剧院等) 6 物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等) 7 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质) 8 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整) (二)、 目标客户分析 1、经济背景 ? 经济实力 ? 行业特征…… 公司(实力、规模、经营管理、模(来自:WWw.Zaidian.Com 在点网:楼盘销售计划)式、承受租金、面积、行业)家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式) 2、文化背景 :推广方式、媒体选择、创意、表达方式 (三)、 价格定位 1 理论价格(达到销售目标) 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略 (四)、 入市时机、入市姿态 (五)、 广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控 (六)、 媒介策略 1 媒介选择 4 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算 (七)、推广费用 1 现场包装(营销中心、示范单位、围板等) 2 印刷品(销售文件、售楼书等) 3媒介投放 一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。 市场营销计划书更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划书。 在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括: 1.计划概要:对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。 2.市场营销现状:提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 3.机会与问题分析:综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。 4.目标:确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 5.市场营销策略:提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。 6.行动方案:本方案回答将要做什么,谁去做,什么时候做,费用多少, 5 7.预计盈亏报表:综述计划预计的开支。 8.控制:讲述计划将如何监控。 一、计划概要 计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。 二、市场营销现状 计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。 1.市场情势 应提供关