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选址手册
选址手册要求
• 系统,科学且简单,实用,易于快速操作。
店铺选址5C模型
5C模型是选址的系统科学模型,其理论模型阐释了选址考察的系统要素,核心亦即最
终归一的成本收入分析直接表明了拟建店的未来可能盈亏情况。
成本收入分析 (cost/revenue)
核心区位分析 (care district)
竞争分析
(competition)
district
上海、北京
天津、沈阳、成都
南京、武汉
广州
西安、哈尔滨、长春、 石家庄、昆明、兰州、 唐山、南昌、贵阳、 吉林、合肥、汕头、 南宁、洛阳、东莞、
江门、大庆、潍坊
大连、青岛、太原、 郑州、长沙、淄博、 乌鲁木齐、福州、包 头、佛山、常州、烟
台、海口、镇江、 呼和浩特
济南、杭州、厦门、 苏州、宁波
无锡、深圳
南通、柳州、扬州、 秦皇岛、芜湖、惠州、 泉州、盘锦、锦州、
黄石、台州、银川
中山、绍兴、威海、 湖州、金华、舟山、 鄂尔多斯、嘉兴
东莞、珠海
考察二三级商圈
考察区级商圈
重点考察次级商圈
重点考察主级商圈
重点考察核心地段
5800~10000元 10000~15000元 15000~20000元 20000元以上
全国人均零售额高于全国平均值的城市与人口的对比分析
城市市场评估
100万以下 100~300万 300~800万 800万以上
人均年度零售额
城市人口
商圈构成
商圈类型
距离
时间
人流率
主商圈
核心商圈
500M
7~8分钟
50%~70%
次级商圈
次级商圈
1000M
15分钟左右
20%~30%
第三商圈
边缘商圈
1500M
20分钟左右
10%~20%
商圈文化特点
文化是一个商圈的标示符。商圈的文
化既是该区域消费者消费意识的反映,又是 引导消费者消费习惯产生的重要因素。能否 同眼镜消费的专业特点相契合 ,决定了在该 商圈经营的困难和风险程度。
考察商圈时,以拟建店为中心,半径500M画圈,该区域为主要考察对象。尤其是落在该圈内的常住居民户 数,反映了潜在顾客的规模。 (其数据是大致和总体情况下的经验值,个体考察时应该在考虑经验值的基础上,
具体情况具体分析)
核心区位分析(商圈)
商圈的界定(商圈理论中的多数研究者认可)
时尚购物文化
大众娱乐文化
旅游消费文化
地方社区文化
商务贸易文化
安全系数
行业多样性
如果商业圈内行业多样化,则零售市 场一般不会因对某产品市场需求的波动而 发生相应波动;如果商圈内居民多从事同 一行业 ,则该行业波动会对居民购买力产 生相应影响,店铺营业额也会相应受影响, 因此要选择行业多样的商圈开店。
要求:作出“商品主辅结构分布图”,
商圈发展前景预测
商圈零售饱和程度、城市发展规划、强力品牌的 入驻都将影响商圈的延伸和提升。商圈未来的发展前景 就是店面未来的发展空间。
如右图所示。
城 市发
展 规
划
考核中项
考核小项维度
得分标准
最后得分
考核中项
中项 权重
小项
3分
2分
1分
得分
综合
得分
商圈业态
13%
商圈级别
核心商圈
次级商圈
边缘商圈
商圈属性
商业区
娱乐区、综合区
住宅区、金融区
商圈生命周期
成长期和成熟期
形成期
衰退期
商圈基础设施建设
好
一般
差
商圈购买
力评估
60%
商圈潜在客群消费能力
高
中
低
目标客流量/天(非周末)
大于5000人
3000~5000人
小于3000人
评估眼镜消费客单价
800元以上
300~800元
300以下
商圈
易达性
6%
公交线路或停车站
多于4个
3个
2个
主干道是否通畅
良好
一般
商圈人行道是否通畅
通畅
一般
商圈主干道长
400~600米
接近400米或600 到800米
其他范围
商圈主干道宽
15~18米
15米左右
其他范围
商业氛围
20%
商圈主力店
2家以上
1家
无
商圈品牌店
2家以上
1家
无
商圈内同行业竞争状况
3-5个
2或6-8个
2家或8家
商圈得分=∑综合得分、 综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分之和、 基础分=
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