物业管理法律纠纷与风险规避课件.pdf

物业管理法律纠纷与风险规避 深圳房地产和物业管理进修学院 李钊 劳动合同法带来的法律冲击 强制性签订无 固定期限劳动合 同 规章制度不可片面制定，须与工会协商 不签订书面劳动合 同，将面临高昂的成本 试 用期限制严格，违法试 用要付赔偿金 违约金法有限制 ，不得自由约定 劳动者解约情形扩大，影响企业 用工安排 裁 员时规定强制 留用人 员，不利企业 用人 决策 劳动合 同期满终止也要支付经济补偿，增加企业 用工成本 强制性购买社会保险 劳动合 同中必须签社会保险条款 ，社会保险条款是劳动合 同 的必备条款 违法辞退 员工，应加倍支付经济补偿 违法劳务派遣，用工单位风险增加 物权法带来的法律冲击 v 有利的方面： 重新界定 了不动产所有权 的构成 以建筑物 区分所有权构筑 了物业 管理的理论体 系与 法律制度 限制 了业主大会的成立与业主委 员会的选举 明确 了业主不得以放弃权利不履行义务 明确 了共有部分、共 同管理权利不得单独 处分 清晰 地界定 了车库、车位所有权 的归属 赋予 了业主的诉讼权利 扩展 了相邻 关系以及地役权 的 内容 v 不有利的方面： 限制 了业主大会之成 员权 限制 了业主大会的成立与业主委 员会的选举 在业主决策程序 中增加 了业主总人数 的投票要求 增加 了专项维修 资金使 用的难度 混淆 了共有权与共 用部分的概念 混淆 了管理人与管理服务人 的概念 混淆 了管理规约与业主公约的概念 专有部分、共有部分界定不 清 没有赋予业主大会、业主委 员会的诉讼主体 资格 相邻 关系、地役权 的 内容粗糙不明晰 不动产所有权 的构成 不动产所有权 土地 建筑物 所有权 区分所有权 相邻权 居住权 建筑物 区分所有权 的构成 建筑物区分所有权 专有部分 共用部分 业主大会 所有权 持分权 组织的成员权 业主的建筑物区分所有权 《中华人民共和国物权法》第六章 v 专有部分享有所有权。 俗称 “专有权、私有权” v 专有部分以外的共有部 分享有共有权。因这种 共有为 “按份共有”故 亦称 “共 用部分的持份 v 专权有”部分以外的共有部分享 有共同管理的权利。也称 “业主大会组织的成 员权” 《物权法》与原 《物业管理条例》的区别 v 业主共同决定的事项通过条件，与原 《物业管理条例》的区别： v 原 《条例》的2/3投票权 v 《物权法》的双2/3 《物权法》与原 《物业管理条例》的区别 v 业主共同决定的事项通过条件，与原 《物业管理条例》的区别： v 原 《条例》的 “双过半” v 《物权法》的 “新双过半” 业主与非业主使 用人 身份界定 业主…… 《中华人民共和国物权法》规定的建筑物 区分所有权人 …… 《物业管理条例》规定的房屋所有权人 非业主使用人……物业使用人、住户、租户等 不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认 没有办理产