步行街营运及招商方案.docxVIP

商业街营运及招商方案 根据大十字商业街的工程进度,6月30日将全线竣工、交付使用.商业街竣 工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多 方面的工作，为使 以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果,现就以上作业 展开筹划，并提出本筹划方案以供参考. 一、市场分析 商业概，况 1、商圈构成 哈密市商业主要集中于以时代广场为中央的商业区和以天马为中 心的铁路 局商业区. 在商业形态方面，以时代广场为中央形成了以领先、领先二期、亿家百货、 爱佳超市、韩氏家电、新世纪、帝都百货、第一百货、新宇地下街、华洋地下 街、五交化商场及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、 家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业 区，商品零售额占据哈密市场的60%以上. 在时代广场周边,还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成 的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中央相邻的优 势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户 群. 以天马为中央的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天 马市场, 温州商贸城、绿洲建材市场、万风家传、美神家他、神洲家俶及友谊路批发市场 构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家他、糖酒、日用百货及 食品等商品. 从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的 商业增长 点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏开展空间. 但从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性 强,竞争剧 烈，特色专业市场开展潜力巨大. 2、竞争状况 近两年来，随着哈密市商业用地的大量开发，商业物业大量供给市 场，过度 的市场供给，打破了市场供需平衡.伴随着商业物业的大量供 应,一些新建的市 场也纷纷登场亮相，如领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、帝都百货、 华洋地下街、五交化商场〔统计的经营面积高达8万平方米）等,这些新的市场 的开业，给原本就开展乏力的哈密 商业市场带来巨大的压力，市场竞争进入白热 化状态，差异性不强导致 市场间竞争剧烈，导致商户的频繁流动，形成“风水〃 轮流转的特点. 过度竞争表现在对消费者的争夺和商户的争夺两方面，在对消费者争夺方 面，各商家纷纷使价格这一杀手剪，使整体行业的利涧水平大副 降低，大局部仅 能够保本或微利经营，仅以局部品牌店经营尚可，于是 大量上家纷纷向沿街品牌 店和中高档商品靠拢，使高端市场也出现竞争 剧烈的情况；在商户招商方面，各 时常更是使出出浑身解数，降租金、免租金、免一次装修费〔甚至二次装修费）、 扣点经营、品牌联营等各 种形式层出不穷，即便如此，各市场也未能取得满意的 招商效果，领先商场和新世纪等老牌商场在新市场的招商的强大压力下，出现商 户大量外流，局部楼层空置的情形；领先二期在免租金进场的情况下,从去年六 月起,历时半年方才根本招满商户，但面临市场巨大的压力，现今负一层的新扬 超市早已撤除，一层出现大量空置，二层也出现局部空置.华洋地下街在完成精 装修的情况下，依然乏人问津，开业日期一拖再拖.帝都百货依托太平洋百货的 品牌，凭借兰州某百货治理公司优秀的治理 团队和先进的治理模式，采用扣点式 经营这一双赢的商业运作模式，同期进 行了大量的广告传播和促销举措,整个招商情况依然不甚理想，开 业后的经 营前景还有待观察. 因此，哈密商业市场的竞争称之为过度竞争或白热化的竞争根本不 为过,市场供需的严重失衡及各市场定位缺乏差异性导致了这种残酷的 竞争状况,这些现状对我方市场招商和经营时带来巨大压力，必须慎重 应对. 1、消费水平 哈密市城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消 费水平有 限，成为哈密市商业开展的瓶颈. 2、 经济水平 哈密市及周边乡镇仍是经济落后地区，城市规模小，低收入人口占 总人口比 列高，商品的消费仍以中低档商品为主.中高档消费主要集中于铁路、石油、行 政事业单位及外来高收入人群. 3、 城市经济结构 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业,在整个产业开展中,第一、二、三产 业均不兴旺，且缺乏有力的经济增长点，经济开展缓慢，进一步制约了商业的开 展. 4、 消费开展趋势 哈密市人口有限，经济开展缓慢，缺乏强势产业支撑，再加上大量 新型商业 市场的进驻，预计未来几年，哈密市的商业经营状况将很难改 观,商业竞争将更 趋剧烈，专业化、细分化的市场运作已成必然. 二、SWOT分析 1、规模优势,具备了成为一个商圈的硬件条件; 2、 商业形态优势，商业步行街，最具开展潜力的商业形态； 3、 购物环境优势，独具魅力的建筑风格，一流的休闲环境； 4、 政府支持,给市场的招商和经营带来政策上的时机； 5、 旧城改造，为该片区的开展创造了条件； 6、 餐饮娱乐