物业管理基本制度与政策精讲班第31讲课件讲义.pdf

物业管理基本制度与政策精讲班第 31 讲讲义 房屋租赁合同 2-3 (二)房屋租赁权利义务的一般约定 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金， 给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮 的，由出租人负责修复。出租人不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失 或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事 人在租赁合同中约定。出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同 意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。 承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。承租人应当爱护并合理使用所承租的房 屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书 面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。 (三)关于转租房屋的规定 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人在租赁期限内，征得出租人同 意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以根据转租合同约定，从转租中获得 收益。 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照规定办理转租房屋 登记备案手续。由于转租合同依据房屋出租合同而存在，因此转租合同的终止日期不得超过原 租赁合同规定的终止日期，同时，在房屋转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，转租 合同也随之相应的变更、解除或者终止，但出租人与转租人双方另有约定的除外。 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租 赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。 禁止性及相关规定 三、禁止性及相关规定 1 读万卷书 行万里路 (一)禁止房屋租赁的规定 根据有关法律规定和为了维护房屋租赁市场秩序，以下情况不得进行房屋租赁： 1 ．未依法取得房屋所有权证的； 2 ．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 3 ．共有房屋未取得共有人同意的； 4 ．权属有争议的； 5 ．属于违法建筑的； 6 ．不符合安全标准的； 7 ．已抵押，未经抵押权人同意的； 8 ．不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 9 ．有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 (二)可以终止房屋租赁合同的规定 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔 偿： (1)将承租的房屋擅自转租的； (2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的； (3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的； (4)拖欠租金累计六个月以上的； (5)公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的； (6)租用承租房屋进行违法活动的； (?)故意损坏承租房屋的； (8)法律、法规规定其他可以收回的。 房屋租赁登记 四、房屋租赁登记（重点） 2 读万卷书 行万里路 我国对房屋租赁实行两项登记备案制度。 (一)房屋行政主管部门登记备案 为维护房屋租赁市场秩序，保证国家关于房屋租赁的市场税收，当事人签订、变更、终止租赁 合同，均应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 30 日内，持书面租赁合同、房屋所有权证书有关当事 人的合法证件等文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。 (1)书面租赁合同； (2)房屋所有权证书； (3)当事人的合法证件； (4)城市人民政府规定的其他文件。 出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。 出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。 (二)公安部门登记备案 房屋租赁市场广泛开展以来，利用承租房屋进行违法犯罪活动的情况大量发生，以至成为违法 犯罪场所的一个特点。为维护社