营改增对房企财务管理的影响.docxVIP

PAGE PAGE I 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 营改增对房企财务管理的影响 1 摘要 1 一、A市房地产市场现状 2 （一）成交量大幅增加 2 （二）商品房存量得到有效消化，市场供求关系略显紧张 3 （三）房价持续回升 5 （四）首次置业及改善性住房需求积极释放，各种户型成交量全面增长 5 （五）外地人购房占比较大 6 二、“营改增”对A市房地产企业的影响分析 6 （一）土地成本无法抵扣进项税，导致房企税负提高 6 （二）建安成本无法获得增值税发票 7 （三）营改增对房企现金流将产生一定影响 7 （四）政策过渡阶段房企可能遭遇重大损失 7 （五）“营改增”对房地产企业开发成本的影响 8 三、A市房地产企业应对“营改增”的有效策略 8 （一）明确的企业发展定位 8 （二）专注于企业产品的开发 9 （三）扩大企业规模 9 （四）加强房地产企业的品牌建设 10 （五）提高房地产企业对营改增影响的认识 10 参考文献 12 PAGE 9 营改增对房企财务管理的影响 摘要 自从2011年国税局和财政部联合下达了“营改增”的试点方案之后。我国逐渐在交通运输业和电信业以及邮政服务业等行业进行“营改增”的试点。国税局的相关发言人曾说过：要争取在2015年内将“营改增”的范围覆盖到生活服务业和金融保险业以及建筑业和房地产行业中。这对于我国的房地产行业的影响是很大的。在我国的税法中明确指出营业税是针对我国境内一些提供应税劳务或者销售不动产或者转让不动产的过程中国家征收的一种费用。增值税却是指国家向提供销售、进口、加工、修理和修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人所征收的一种税。在当前的实际中，我国房地产行业的税率是5%。本篇文章以A市的房地产行业为研究对象，将营改增对企业的影响进行研究，并且提出了相应的有针对性的有效建议。 关键词：“营增改”；A市；房地产；影响；对策  一、A市房地产市场现状 在14年遭遇经济危机、地震和市场调整之后，2015年A市楼市随着政府扶持政策、灾后重建等率先触底反弹。该市的房地产行业随着这些政府措施的护航商品房的交易成交量越来越多。总的来说2015年的房地产市场呈现一下几个特点： （一）成交量大幅增加 2015年的商品房成交量并没有像14年估计的那样继续低迷下去，而是创出了一个又一个的新高。A市房管局官方网站公布的关于该市的商品房交易数据显示，在2015年前十一个月中，该市的商品房成交量为2446.79万平方米。而前八个月的商品房成交量为2122万平方米，与历年同期相比是最高的，相对于上年来说，同期增长了133%，与2013年同期相比增长了22%。在这中间商品住宅成交量为1923万平方米，相对于上年来说，同期增长了143%，与2013年同期相比增长了22%【1】。A市中心城区的商品房成交量为1045万平方米，相对于上年来说，同期增长了122%，与2013年同期相比增长了20%。 2015年第三季度楼市出现了第一个高峰期，主城区的商品交易房有31048套，成交的面积高达264.98万㎡，相对于上年来说，同期的增长率可谓是直线上升，将市场上的刚性需求释放了出来；在4鱼儿的时候，疙瘩商家纷纷开始推出新的房源，借助以一次买房高峰的机会退出了很多购房优惠政策，又成交了14261套商品房，成交的面积也达到了122.68万平方米，发展势头良好；在五月的交房会中，各大房地产商上演了各种价格战，希望利用价格优势来吸引买房者，成交量有14517套，成交面积也达到了128.9万平方米。相对于前五个月来说，六月份的商品房成交量有所下滑，但是还是在朝着健康的趋势发展，这个月的商品房成交量有9257套，成交面积也有80.9万平方米。总的来说，A市主城区商品房成交量在上半年新增的供给与销售面积的比例为0.8，而去年这一比例却高达2.23，这说明今年A市的商品房市场仍然比较谨慎，存放量也在不断的消化之中【2】。 7月份虽然是商品房销售的淡季，但是该市商品房的成交套数和成交面积却有着一定小幅度的增长。相对于六月份来说，成交套数增加了1923套，成交面积增加了21.2万平方米，环比的增幅分别为20%和24.8%。在7月份成功举办了网上交房会，并且新开盘的项目也主要是中小户型比较多，而且平均价格都在4500-5500元/平米之间，而且房地产商也制定了一系列优惠政策，吸引了很多消费者【3】。8月份该市商品房的交易套数和交易面积也在上涨，其中成交套数为11180套，成交面积为104.16万平方米。因为七月份在市场上新增的供应量被集中地释放了出来，而且本月一些新开的楼盘销售效果较好，相关的成交