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价格鉴证师-价格鉴证理论与实务-房地产价格鉴证-第三节房地产价格鉴证收益法

[单选题]1.收益法应用的关键是()。

A.计算净收益

B.资本化率的确定

C.选用适宜的计算公式计算收益价格

D.估算鉴证对象年净收（江南博哥）益和确定资本化率

正确答案：D

参考解析：建筑物价格鉴证收益法的运用，是通过将鉴证标的的未来收益的预测值，通过报酬率或资本化率、收益乘数转换成现值，从而得到鉴证标的价格的方法。收益法应用的关键是对价格鉴证对象年净收益的估算和资本化率的选用。

[单选题]2.若某宗土地的年预期纯收益为20万元，土地还原利率为10%，土地收益年限为40年，则该宗土地使用权价格为()万元。[2008年真题]

A.195.58

B.200.00

C.204.42

D.220.00

正确答案：A

参考解析：本题可用收益法鉴证土地使用权价格，净收益每年不变且收益期为有限年时，收益法的基本公式表示为：

式中：P为土地使用权价格；A为土地净收益；r为还原利率；n为土地收益年限。

[单选题]3.若土地年纯收益A不变，土地还原利率r不变且大于零，则收益年限为n年的土地使用权价格的计算公式为()。[2007年真题]

A.

B.

C.

D.

正确答案：C

参考解析：题中给出土地未来收益数据，则可根据收益法，可将该土地未来n年产生的收益，以一定的报酬率（r＞0）折现到当年时点求现值，即可得到土地使用权价格，此过程是一个求年金现值的过程，计算公式为：。

[单选题]4.某饭店占地面积150平方米，建筑面积200平方米，月正常总收入为45000元，月总费用为15000元（含经营饭店平均利润）。若建筑物年纯收益为150000元，土地还原利率为10%，建筑物还原利率为12%，则该饭店所使用的土地的单价为()元/平方米。（假设为无限年期使用）[2007年真题]

A.12000

B.14000

C.20000

D.25000

正确答案：B

参考解析：本题采用收益法鉴证土地价格，该土地纯收益＝总收益－房屋纯收益＝（总收入×12－总费用×12）－房屋纯收益＝45000×12－15000×12－150000＝210000（元），该土地无限期使用权总价＝210000/10%＝2100000（元），则使用土地单价＝2100000/150＝14000（元/平方米）。

[单选题]5.下面有关土地收益年限及其测算的说法，错误的是()。

A.土地收益年限从价格鉴证基准日开始

B.土地收益年限从获得土地使用权之日开始

C.土地收益年限通常以年为单位

D.土地收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取

正确答案：B

参考解析：B项，土地收益年限是指预计在正常市场和运营状况下鉴证标的未来可获取净收益的时间，即自鉴证基准日起至鉴证标的未来不能获取净收益时止的时间。收益期应根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命进行测算。

[单选题]6.某市区有十层公寓一幢，年租金60万元，一年的总费用为15万元，该公寓的还原利率为12%，耐用年限为60年，土地还原利率为8%，该公寓尚可使用50年，其价格依成本法求得为120万元，那么该公寓土地使用权50年期价格是()元。

A.2145850

B.3521478

C.3743446

D.4013568

正确答案：C

参考解析：总收益＝600000－150000＝450000（元）；房屋纯收益＝1200000×12%＝144000（元）；土地纯收益＝450000－144000＝306000（元）。故该公寓土地使用权50年期价格为：

[单选题]7.在估算土地收益额时，()一般来说能用于价格鉴证。

A.实际收益

B.客观收益

C.有形收益

D.无形收益

正确答案：B

参考解析：土地的收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是鉴证标的实际获得的收益，它一般不能直接用于鉴证。客观收益是鉴证标的在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后的收益，通常只有这种收益才能用于鉴证。

[单选题]8.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且还要支付管理费用，其收益价格测算可采用()。[2008年真题]

A.该类写字楼的客观预期收益

B.类似正常使用写字楼的实际收益

C.该写字楼前三年的平均收益

D.类似写字楼前三年的平均收益

正确答案：D

参考解析：用收益法鉴证建筑物价值时，对尚未使用的或自用房屋建筑，可比照有收益的类似房屋建筑的有关资料计算净收益或直接比较得出净收益；鉴证中采用的相关数据，除有租约限制的，都应采取正常客观的数据。本题可选择与被鉴证写字楼类似的写字楼，采用其正常客观的收益作为被鉴证写字楼的价格。A项未强调正常使用，只是预期，其收益未必是正常收益。B项，个别写字楼的实际收益未必是客观收益。C项与题干表