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《物业管理条例》45条权威解读（收藏版）

1、建筑区划内的道路、绿地、公共场所等，如何归属？

筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿

地或者明⽰属于个⼈的除外。建筑区划内的其他公共场所、公⽤设施和物业服务⽤房，属于业主共有。

2、建筑区划内的车位、车库如何归属？

建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库应当⾸先满⾜业主的需要。车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠

或者出租等⽅式约定。但是，占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位，属于业主共有。

建设单位按照配置⽐例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等⽅式处分给业主的，应当认定其⾏为符合应当⾸先满“

⾜业主的需要”的规定。

3、承租⼈等物业使⽤⼈在建筑物区分所有权中处于什么地位？

专有部分的承租⼈、借⽤⼈等物业使⽤⼈，根据法律、法规、管理规约、业主⼤会或者业主委员会依法作出的决定，以

及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

4、哪些事项需要由业主共同决定？

下列事项由业主共同决定：

（1）制定和修改业主⼤会议事规则；

（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理⼈；

（5）筹集和使⽤建筑物及其附属设施的维修资⾦；

（6）改建、重建建筑物及其附属设施；

有关共有和共同管理权利的其他重⼤事项，如改⾰共有部分的⽤途、利⽤共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以

及业主⼤会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项。

决定上述第（5）项和第（6）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总⾯积2/3以上的业主且占总⼈数2/3以上的业主

同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总⾯积过半数的业主且占总⼈数过半数的业主同意。

5、物业管理规约具有什么作⽤？

物业管理规约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中⾏为，维护全体业主整体权益

的作⽤。例如,物业管理规约规定不允许在⼩区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证⼩区全体住户的安全；⼜

如物业管理规约规定对⽋缴费⽤的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布⽋费名单催缴，是为了维护全体业主的利

益，对⽋费业主的约束。

6、召开业主⼤会会议前应做好哪些准备？

召开业主⼤会会议，应当于会议召开15⽇以前通知全体业主。住宅⼩区的业主⼤会会议，应当同时告知相关的居民委员

会。

7、业主⼤会决定哪些事项需要多数业主同意？

业主⼤会决定需要业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总⾯积过半数的业主且占总⼈数过半数的业主同意。

但决定以下事项时，应当经专有部分占建筑物总⾯积2/3以上的业主且占总⼈数2/3以上的业主同意。

(1)筹集和使⽤专项维修资⾦；

(2)改建、重建建筑物及其附属设施。

8、业主在哪些情况下丧失业主委员会委员资格？

业主委员会委员有下列情形之⼀的，经业主⼤会会议通过，其业主委员会委员资格终⽌：

(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

(2)⽆故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

(3)因疾病等原因丧失履⾏职责能⼒的；

(4)有犯罪⾏为的；

(5)以书⾯形式向业主⼤会提出辞呈的；

(6)拒不履⾏业主义务的；

(7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终⽌的，应当⾃终⽌之⽇起3⽇内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主⼤会所有的财物移交

给业主委员会。

9、业主委员会委员如何变更？

经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主⼤会会议作出决定，并以书⾯形式在

物业管理区域内公告。

10、业主⼤会、业主委员会作决定时有哪些限制？其决定违法时怎么办？

业主⼤会、业主委员会应当依法履⾏职责，不得作出与物业管理⽆关的决定，不得从事与物业管理⽆关的活动。

业主⼤会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县⼈民政府房地产⾏政主管部门或者街道办事

处、乡镇⼈民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

11、业主⼤会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，怎么办？

业主⼤会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求⼈民法院予以撤销。业主⼤会、业主

委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县⼈民政府房地产⾏政主管部门，应当责令限期改正或者撤销

其决定，并通告全体业主。

业主以业主⼤会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依法请求