第三章_3.1房地产估价原则.pptVIP

房地产估价3.1房地产估价原则主讲人：李婷

第二章房地产估价原则与程序3.1房地产估价原则3.2房地产估价程序

1．教学目的及重点和难点：通过本章学习，使学生掌握房地产估价的基本原则，了解房地产估价原则的不同分类。本章教学重点、难点：最高行为准则：独立、客观、公正原则；技术性原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。2．能力点描述：熟悉房地产估价的基本概念、特征和种类；能运用所学知识判定影响具体房地产价格的因素；具备分析房地产估价市场的能力。学习目标

3.1房地产估价原则的内涵3.1.1房地产估价原则的内涵3.1.2房地产估价应遵循的原则

3.1.1房地产估价原则的内涵估价须遵守房地产价格形成和运动的客观规律（不以人主观意志为转移），通过估价活动，把房地产的内在价格（价值）反映出来。1.估价原则含义房地产估价原则是反映房地产价格形成和运动规律、指导房地产估价实务活动的法则或标准。它既是客观规律的反映，又是房地产估价实践经验的理论总结。房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。每一位估价人员都应正确地理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。

原则是人们观察、分析、处理问题的准绳。市场经济说到底是合约经济，要的是诚信，原则是使合约双方更容易走到一起的共识与惯例。原则不能最终解决问题，但是在原则的平台上可以为解决问题标定地标和方向，大大缩小彼此间解决问题的距离。对于处理以定性特征为主的问题时，原则的合理运用显得更为重要。像房地产价格评估这样一种经济活动，使评估结果失之惊讶地步的原因往往是由于原则运用不当所致的。3.1.1房地产估价原则的内涵原则是什么？

3.1.1房地产估价原则的内涵房估原则是建立在房产价格形成原理基础上（房地产价格形成的一些规律，主要是关于价格形成的经济学原理，如供求、替代、均衡、机会成本、外部性原理等）。房估原则是包含一些在房地产估价活动中应当遵守的约束性或指导性的行为准则。2.估价原则特点3.估价原则意义估价原则的合理运用是保证房地产价格的评估活动朝着正确方向运动的重要保证。

原则究竟有几个，看法不一致：——1995年，房地产估价师协会，6个原则：合法、最高最佳使用、供求、替代、估价时点、公平原则——1995年，中山大学出版，萧骥《房地产价格评估》，7个原则：公平《合同法》，另加房地分估合一与土地优先，综合分析——1996年，同济大学出版，吕华《房地产估价理论与实务》，转引美房地产估价协会，《房地产评论》中，10个原则——日本的房地产鉴定评价基准，10原则+收益分配原则——1999.6.1国家质量技术监督局与建设部，房地产估价规范，4条原则（合法，最高最佳使用，替代，估价时点）3.1.2房地产估价原则的类型1、具体原则

3.1.2房地产估价原则的类型房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则。同时在具体估价作业中应当遵循的原则主要有6项：独立客观公正原则合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则；谨慎原则。

一、独立、客观、公正原则独立要求估价机构本身应当是一个独立机构；要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响。客观要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。公正要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。

1.该原则要求：估价机构不依附于他人、不受他人束缚、具有独立法人地位。估价机构和估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有利害关系（除收估价费之外），否则应主动回避。估价机构和估价师在估价中不受委托人等外部因素的干扰，不屈从于外部压力。2.在估价操作层面：估价师假设各方当事人均利己理性（“理性经济人”）；估价师应进行换位思考，以各利害关系人的角色和心态来考虑评估价值；估价师以专家身份来权衡评估价值，得出不偏袒任何一方估价利害关系人的评估价值。一、独立、客观、公正原则

【例题】房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立一、独立、客观、公正原则

二、合法原则合法产权A合法使用B合法处分C其他方面D主要体现在以下几个方面

二、合法原则1.合法产权统一的房地产权证书有《房地产权证》《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。合法产权具体包括:农民集体所有的土地不能当作国家所有的土地来估价行政划拨的土地不能当作有偿出让的