北辰地块投决报告2021.pptVIP

目录一、地块投资环境二、区域市场研判三、项目建议方案四、定价依据及测算五、地块评估建议

核心结论?战略契合度：地块位于北辰/红桥交界，临近公园和北运河，居住环境优越，地块周边道路待完善，交付时具备通行，临近环城快速/京津公路，2公里达到地铁1号线本溪路站，800米到达在建4号线天穆站（2024年底试运营）；宗地规模适中，符合集团云著系标准化定位，整体符合集团和公司发展战略。?产品定位【刚改】产品，主力户型【89、105】。

竞拍规制竞买规则：【现场竞拍】，【限地价+摇号】吴咀2号地块：?该地块挂牌出让竟买报价设置最高限价为108000万元（溢价14.89%），当竟买报价达到最高限价时，转为摇号，具体操作程序待定。?第二批次现场竞拍时间初定9月11日（周六），摇号初定9月12日（周日），竞拍结束后未获取企业可申请退保证金，退款时间基本在9月13日（周一）。住宅事项说明：还迁房1、轨道Z2控制线位于地块西侧，控制线内用地不得规划建设任何建构筑物，紧服务设施临地铁一侧的住宅做好加固降噪措施，减少后期地铁运营振动噪声等环境影响。2、地块南侧佳庆道预计22年下半年完工，提升周边社区配套。其余规划路预计项目交付时具备通行。3、服务设施地块与住宅地块整体出让，未来可实现地下管网互通。4、地块与西侧的北运河已经实现50米退线，后续规划方案报批基本无特殊要求。5、近一年板块内暂无供地计划。Z2控制线（规划中）6、地块已完成考古和地下管网测绘调查，基本无不利因素。

1.1宗地主要指标天津吴咀2号地块规划指标规划用途建设用地面积（M2）55567.42.3居住容积率计容建面(M2)104500商品住宅建面（M2）93372商业服务网点建面（M2购安置房建面（M2）限高（M）/其他配建（M2）建筑密度（%)（幼儿园7327平，托老所3000平等）5420%竞买保证金（万元）挂牌起始价（万元）提交竞买申请截止1880094000保证金截止期限2021年9月8日16:30起始计容楼面价（元/M2）起始可售楼面价（元/M2，含契税）8995106582021年9月6日16:30挂牌竞价截止期限2021年9月10日1、中心城区商品住房及公共建筑项目全部采用装配式，全装修比例达到100%；2、地上总建筑面积的30%部分不低于绿建二星级，全装修。挂牌条件说明

1.2宗地付款周期吴咀号地块人民币付款周期付款进度付款时间付款类别支付金额（万元）第一笔第二笔第三笔2021年9月2021年10月2021年12月报名保证金土地款50%土地余款18800成交价/2-保证金成交价/2备注：签订《出让合同》后1个月内支付土地款的50%，3个月内付清全部土地款。

1.3规划条件解读规划条件解读北辰吴咀2号地块1、开发强度：A地块住宅用地，用地面积40773.1㎡，容积率≤2.3，绿地率≥40%，建筑密≤度20%，限高54米B地块服务设施用地，用地面积9159.2㎡，容积率≤0.8，绿地率≥40%，建筑密≤度30%总体指标C地块服务设施用地，用地面积5635.1㎡，建筑面积3400㎡，绿地率≥40%，建筑密≤度30%停车商业1、应满足《天津市建设项目配建停车场（库）标准》要求。商业服务网点面积不小于927㎡公租房/无偿移交无配保障房套设教育配套幼儿园7327.4㎡施其他配套3000㎡养老所，400㎡邮政所，居委会516㎡，物业371㎡，警务室22㎡，公厕100㎡天际线要求无其他政府要求和影响规划的1、住宅配建100%充电停车位条件。2、海绵城市、装配式按规范要求执行。3、绿建二星。4、沿河天际线满足《大运河天津段国土空间管控细因素则》预售节点根据要求：正负零取预售证。大运河天津段国土空间管控细则北辰吴咀规划条件备注：根据《规划设计要点》填写

1.4板块分析目标地块位于北辰区南仓板块，接驳河北区和红桥区，距河北区2Km，距红桥区0.3Km，位于城市快速路内，距离我司中环云著9公里。环内板块特点接驳红桥和河北区，距离市区较近，板块回民较多，目前主力在售项目中储城邦（现房）和金隅金成府（期房）南仓板块北仓板块北辰区政府所在地，配套成熟接驳红桥区（红桥南为南开区/和平区），1号线轨交带动的板块，目前发展较为成熟，配套完善，分布3所大学——商业大学/河北工业大学/城建职业学院瑞景板块新兴板块，近几年出地较多，融创/金地/恒大/碧桂园/淮河道板块正荣等均已进驻，目前配套建设中，5号线已通车，板块弊端——农药厂接驳河北区，片区2003年启动旧村改造，目前仍在推进宜兴埠板块中，远洋承接改造及建设任务，未来规划较好，目前界面有待提升，轨交地铁3/5号线交汇金辉·中环云著

1.5区位分析?地块位于北辰南仓板块，属于北辰/红桥交界，快速路以内，目前进驻品牌房