208越秀城铁新城项目定位.ppt

越秀苏地2017-WG-83号前期定位报告2018年2月

123456本体分析及价值点提炼市场格局与机会分析目录CONTENTS客户分析及客群定位商业案例借鉴项目定位及产品建议价格建议及总销测算

01本体分析及价值提炼

品牌价值国有企业，香港上市，住宅+商业双轮驱动“立足广州，拓展全国”的战略布局“住宅地产+商业地产”双轮驱动“开发+运营+金融”高端发展模式p隶属广州市人民政府国有资产监督管理委员会管理的国有企业。p越秀地产拥有30年的房地产综合开发运营管理经验，其前身是广州市“住宅建设办公室”，1983年“住建办”改制为“广州市城市建设开发总公司”，是广州市最早成立的房地产综合开发企业新区本土开发商。p1992年12月15日在香港联合交易所有限公司上市，是当时第九家在香港上市的中资红筹公司。

城市规划本案位于城市发展主轴，西翼城市核心——新区传统城市中心：各区中心城区?包括吴江的6大区在内，各区原中心城区，对周边有较高的向心力姑苏城区园区中心新区中心苏州市东西发展轴线，是苏州市城市发展主轴，原一体两翼格局的核心所在，在全市范围均有较高的向心力高铁新城相城中心吴中中心吴江中心原相城、吴中、吴江各自主城区，对各自区域内向心力较大，为城市副中心级别。相城中心生态科技城综合商务城4个新城姑苏核心园区中心?综合新城：生态科技城、高铁新城、太湖新城、综合商务新区中心重点城发展方向吴中中心???4大新城：综合商务城和生态科技城已初具雏形，需要继续提升综合影响力，高铁新城和太湖新城尚在起步阶段，是近期内苏州重点发展方向。其他重点新建区域：金阊、沧浪、平江3个新城的中心区域；相城活力岛地区（未来与传统中心融合成大相城中心区）、苏相合作区、纳米科技园区。太湖新城重点挖潜地区：姑苏区金门路地区、胥江两侧、虎丘地区；园区高铁站地区、湖西一期工业地区；新区狮山片区、京杭大运河两侧地区、浒墅关工业区；吴中区滨江新城中心区、木东公路东侧工业区；相城区元和塘两侧地区、黄桥街道零散工业等12个地区

区域规划本案位于浒通片区中心，高新区以绿色生态的阳山为主核，形成三大片区中心（狮山、科技城、浒通），六大功能组团协同发展，突出高新区山水资源丰富，绿色低碳的发展理念规划规模：2030年高新区城市规划建设用地规模为143平方公里，人口规模为120万人。规划定位：以城乡一体化为先导，以科技、人文、生本案态为主题，集创新科技生产、高端现代服务、人文生态居住等功能于一体的高新技术产业发展区和宜居宜业的现代化新城区。浒通片区中心科技城片区中心规划目标：建设“四区”，即先进产业的聚集区、体制创新和科技创新的先导区、生态环保的示范区和现代化的新城区。同时强调高新区将承担国际化生态发展示范区、国家级高新技术产业承载地、长三角现代服务业集聚区、苏州市城市中心和苏州市科技创新基地的城市职能。阳山活力核狮山片区中心空间结构：规划形成“一核、两轴、三心、六片、紧凑组团、山水环绕”的结构，强调以大阳山森林公园为核心，以外围自然山水为屏障，形成阳山活力核、中心城区、苏州科技城、浒通片区、横塘片区、湖滨片区六大功能组团，各组团间错位发展，功能互补，组团内部产居平衡，低碳发展。横塘片区

项目配套板块发展成熟，品牌商业综合体入驻，配套层级上升生活配套135永旺梦乐城大润发246宜家家居兴贤商业广场惠丰商业广场3km亿盛购物中心514教育配套6本案135高新区惠丰幼儿园文正小学246苏州文昌实验中学苏州文昌实验幼儿园吴县中学413152623高新区浒墅关中学医疗配套11苏州大学附属第二医院高新区医院1休闲配套大白荡生态公园

交通枢纽，有轨电车，火车、地铁、高架环绕，多维立体化交通，通达全市项目交通新浒客运站2.7km浒关开发区客运站地块四至：东至苏浒路、西至惠昌路、南至闻鼓路、北至风桅路；主干道：苏浒路（紧邻）；3.5km有轨电车2号线（在建）地铁：紧邻地铁3号线苏州新区站，地铁3号线预计2019年年底通车；新区火车站本案新区城际站苏州新区站有轨电车：紧邻有轨电车2号线新区城际站，目前在建，预计2018年上半年通车火车站：距新区火车站一路之隔；汽车站：距离浒关开发区客运站3.4km、新浒客运站2.7KM；0.8km发展路站鸿福路站文昌路站轻轨3号线（在建）

项目指标楼面价优势明显，商业规划带动社区地块名称闻鼓路南，苏浒路绿化带西地块编号苏地2017-WG-83号用地面积（平米）地块一25001.1地块二52482容积率1.52.2土地使用类型商业住宅建筑限高（米）≤30米≥30米且≤60米计容建面(平米)37501.65≤50%115460.4≤30%建筑密度绿地率≥30%11000元/㎡（溢价率0%）正常销售楼面价销售要求1、本地块内住宅为全装修成品住宅；2、本项目为绿色建筑，须满足建设