成都天府新区麓山68亩《项目全景策划会》.pptx

KAISAGROUP;前期会议遗留事项答复;前期会议遗留事项答复;1、成都市天府新区管委会要求，所有拟报规住宅、商业项目均需报送两版方案，且两版方案不能为相近方案，必须有较大区别的两版方案，供上会选择。

2、基于上述要求，目前分别设计了两版规划方案，方案一：商墅集中布置，住宅南北朝向布置7栋，东西朝向布置2栋；方案二：商墅临街布置，11栋住宅全部南北布置；

3、经全周期测算，两版方案经济指标相近，并且随着对市场、客户以及方案深入了解分析，两版方案不仅可以满足投委会、启动会目标利润，而且有所提升。

4、目前两种方案均同步进行方案深化，已于5月6日提供报规文本至规划处，成都公司根据政府反馈意见，同步准备下一步工作；

5、汇报工作将先就两版方案的差异进行分析，目前将方案一作为全景策划会的主汇报方案进行汇报。;两版方案对比分析;两版方案规划指标对比分析;;1、项目概况及成功标尺;1、项目概况及成功标尺：总图及规划指标;1、项目概况及成功标尺：市政接口及周边环境;1、项目概况及成功标尺：现场实景全景图;1、项目概况及成功标尺：现场实景全景图;1、项目概况及成功标尺：项目运营分期及供货节奏;1、项目概况及成功标尺：项目风险预控;1、项目概况及成功标尺：项目成功标尺—上会当期;1、项目概况及成功标尺：运营监控指标对比;1、项目概况及成功标尺;全景策划会与启动会指标对比;2.1.1、全景策划会与启动会指标对比：住宅;2.1.2、全景策划会与启动会指标对比：商墅;2.1.3、赠送空间风险提示及应对措施;2.2、市场分析结论：住宅市场核心结论;2.2、市场分析结论：新房市场;麓山片区近五年住房均价由2016年11145元/㎡增至2020年22431元/㎡，年均增幅25.3%，是天府新区增长最块速的区域之一；（价格年增幅：16-17年增幅：18.6%；17-18年增幅：13.1%；18-19年增幅：27.1%；19-20增幅：17.9%。）

区域近一年住宅市场整体供应5947套（合86.2万㎡），销售5957套（合90.6万㎡），销售均价19018元/㎡，2019年度供应小于去化，区域供需良性；区域内多个网红项目，麓湖生态城（限价）、保利天空之城一期（限价低价）、中德麓府（限价???价）、合能枫丹铂麓（限价低价）均为开盘即清盘的项目，区域目前存量25.2万㎡，去库存预计4个月；;天府新区单价2万以上项目市场分析：

130-150㎡产品为去化主力，150-170㎡产品为次主力之一。

改善产品：去化以130-150㎡产品为主（占比26%，去化1317套），去化总价段主要集中在250-350万，市场需求量最高；其次150-170㎡去化805套（占比16%），主力总价段300-400万；170-200㎡去化773套（占比15%），总价段主力集中在350-500万;

刚需产品：110-130㎡去化1036套（占比21%），总价段主力集中在200-300万。

;2.2、市场分析结论：二手房市场;2.2、市场分析结论：二手房市场;2.2、市场分析结论：板块竞争;2.2、市场分析结论：竞品分析;2.2、市场分析结论：典型竞品;;2.2、市场分析结论：典型竞品;中海天府里

首批次推售982套高层，均价20658元/㎡，开盘清盘；

二批次2020年3月13日，推售756套高层，均价20750元/㎡，开盘清盘；

下批次推售观山组团，面积段108-178㎡，预计售价22000-25000元/㎡。;2.2、市场分析结论：典型竞品;2.2、市场分析结论：竞争策略;2.2、市场分析结论：商业市场结论;天府新区商业2019年量价：成交均价29691元/㎡，去化以1F底商为主，月均去化210套。;2.2、市场分析结论：商业市场;项目简介：恒大天府半岛位于牧华路-麓山大道南侧，距离本案4公里，天府半岛占地1600亩，总共七期，目前在售为4期住宅及3期、4期社区底商，商业类型及周边规划与本案类似，以社区商业为主，主要服务于项目业主及周边居民，现项目及周边规划人口约5万人；

商业策略：一层底商为主，控制主力面积50-70㎡，招商打造主题滨河商业街；

商业去化：从17年7月开售，月均5-8套，后因小区入住率增加，2019年共去化167套，去化面积1.1万㎡，成交均价4.1万元/㎡，套均面积63㎡，套均总价265万，月均去化12-15套；

成交客户：以项目业主及周边地缘性客户为主，购买50-70㎡的社区一层商业作为餐饮，生活配套。;商墅-保利和光屿湖

项目简介：总建面28.4万㎡，其中商墅2.8万㎡，已售商墅叠拼均价35000元/㎡（清水），实得均价13000元/㎡（清水），面积段90-150㎡，实得面积240-400㎡。总计已推164套，月均去化24套，已售罄。商墅