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惠州金山湖地块市场研判报告
;;2.3全市住宅市场：年度量价走势;2.3全市住宅市场：月度量价走势;2.3全市住宅市场：惠州市小库存去化周期走势;2.4区域住宅市场：惠城区年度/月度量价走势图;2.4区域住宅市场：惠城区小库存去化周期走势;2.6区域各板块特点;2.6板块住宅市场：江北板块年度量价走势;2.6区域住宅市场：江北CBD中心区资源丰富，价值突显;;2.6竞品选择;楼盘名称;中洲华昕府地处江北CBD几何中心，是近年核心区难得一见的超高层纯住宅项目，备受江北改善客群期待。
产品形态：项目共4栋，2栋100米T4塔楼及2栋145米超高层T4塔楼，共458户，目前已售罄。
推售情况：2019年9月至今共推458套住宅，实际开盘去化8成，政府限签；
价格实现：目前网签均价16815/㎡，。项目价格和面积成正比，舒适型产品可溢价但去化不如小面积产品。;该项目属于中小体量项目，整体月均去化21套/月，
价格走势：2020年9月第一次开盘成交均价13872元/㎡，2021年成交均价16768元/㎡，涨幅2896元/㎡，涨幅约20.8%，捆绑车位后折合均价17600元/㎡
近期开盘：最近一次20年4月加推，推出4栋30层两梯四户产品共229套开盘去化8成，主力户型96-144㎡3-4房产品，
目前已售罄。
分销情况：该项目采取全盘包销模式，无渠道。;飘窗部分全赠送，阳台半赠送。;高层住宅客户来源以惠城江北为主，占比近67％；置业目的偏自住占比67%，同时也有28%为自住投资兼顾。;楼盘名称;地处江北核心区域，商业、市政、教育、医疗等配套十分成熟，周边道路交通便捷，部分楼栋视野看东江及高尔夫球场，项目兼具稀缺性及优质区位价值。
产品形态：项目分为两期开发共1304户，目前在售二期仅剩6号楼未售，预计10-11月出售
推售情况：最近一次加推2020年11月，推336套当日去化80%。
价格实现：目前网签均价16496/㎡，实际成交均价17600元/㎡。117㎡3+1房产品去化快且能实现溢价;2.6竞品分析：——蓝光铂汇公馆(3/5销售情况);在售户型：主力户型为98㎡2+1房，117-141㎡3+1房
各户型阳台满足改房间需求，提升功能性，141㎡设置家政间，满足部分高端客户品质需求，南北通双阳台最大化景观资源
;高层住宅客户来源惠城本地客???主，占比90％；置业目的偏自住占比80%，占据绝对主力。;2.7市场机会分析：历年供需总结;2.7市场机会分析：历年供需总结;2.7潜在供应预判
;2.7市场机会总结;;3.1客户定位：客户地图;3.2运营角色;3.3项目定位：产品系列选择;3.3项目定位：产品配比建议;;;考虑板块内竞品存量少，供应稀缺，处于供不应求趋势，综合周边竞品实际销售价格及流速，建议：住宅毛坯现时点价格为1.8万/㎡，基于当前市场情况不设置涨幅。
该项目属于热门板块中心地段，客群支付能力较高；项目地块小素质一般难支持高端改善产品，对比竞品需要优功能同时控面积，同品质低总价赢得市场。;3.5售价建议——住宅（精装）;参考项目;3.6售价建议—商铺（参考项目：中洲华昕府）;物业
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