20210422顺德糖厂旧改地块立项报告-V6 最新.pptxVIP

2021年4月;;;;5;;附2、生活配套

3KM范围内配套较好，周边医院、商场、学校、公园、景点均有分布，车行15分钟内有万达广场（在建中，预计2021年开业）、嘉信城市广场、大信新都汇；中医院、聚贤小学、郑裕彤中学等生活配套距离车行仅5分钟。;;附3、地王情况;

地块周边成交楼面价情况：

2017年-2020年大良成交折合楼面价7935-11253元/㎡，成交16块宅地，计容建面约256万方。

2020年大良土地市场相对疲弱，一年成交2宗商住用地，2宗流拍。

2021年大良拟供地4宗，3宗集中大良中心城区，1宗位于大良五沙片区

;政策分析：限购、限贷，自2020年中，政府调控微环境收紧明显，人才购房门槛提高

佛山市区：2020年量价齐升

成交量：2500亿级市场，供过于求，近8年佛山城区平均卖房量（1670万㎡）小于平均卖地量（2541万㎡）。2020年成交1811.36万方，成交量环比上涨1.79%

成交价：2020年成交1811.36万方，成交均价14313元/平，成交金额2593亿，较2019年呈现量价齐升态势。

库存：佛山市区显性市场存量2822.93万方，去化周期17个月，全库存12124.99万方，去化周期92个月。;政策分析：：限购政策不变，人才落户逐渐收紧、入学政策无变化

顺德区：2016年开始量价齐升，成交热门，2019年后成交量价趋于平稳

成交量：2500亿级市场，供过于求，近8年顺德区平均卖房量（364万㎡）大于平均卖地量（320万㎡）。2020年成交367.3万方，成交量环比上涨7.1%

成交价：2020年成交367.3万方，成交均价16642元/平，成交金额611亿，较2019年呈现量价稳步上升。

库存：顺德区显性市场存量389.66万方，去化周期18.2个月，全库存681.94万方，去化周期31.9个月。

;佛山市商品住宅市场20年成交面积1311万方，同比上涨9%，成交均价16257元/m2，同比上涨12%，全年新增供应1264万m2；

顺德区商品住宅市场20年成交面积378万方，同比上涨11%，成交均价16825元/m2，同比上涨4%，全年新增供应403万m2；

大良板块商品住宅市场20年成交面积83万方，同比上涨19%，成交均价19324元/m2，同比上涨8%，全年新增供应66万m2。;附5、区域市场库存分析;附5、商品房市场（大良板块往年不同面积段成交情况）;附6、商品房市场（竞品）;附6、商品房市场（竞品不同面积段供应成交情况）;附6、商品房市场（竞品不同面积段未来供应）;附6、区域市场分析;附7、客户分析;附7、客户分析;项目地处大良新城区核心位置，享大良优质生活服务配套（交通、教育、医疗等），为大良三旧改造的核心地段；该项目还坐拥南向一线江景资源，文创创意园区，景观资源优势明显。

首期目标客群定位：重点承接大良地缘客户，以改善客户为主；辅以容桂以及交通利好将拉动承因价差外溢的广州，北滘刚需刚改外溢客户，及因品牌、三旧改造和江景优势吸纳偶得投资客。;根据客户分析，结合项目规模和综合素质，建议主流客群操盘如下：

住宅核心客户：占比55%，以地段和江景优势吸引的大良地缘客户，主要以刚改用房为主，匹配120-160方四房两厅两到三卫户型

住宅补充客户：占比30%，顺通大桥带动下的容桂客以及交通利好将拉动承接延因价差外溢的广州刚改及顺德其他镇街外溢客户，匹配80-110方三房两厅两卫户型。

住宅辅助客户：因品牌、产品和江景优势，有机会吸纳改善置换客，形成高溢价，建议匹配200-220㎡的五房两厅三卫户型以及打造咬合式住宅做差异性产品。

;附9、地块户型配比初判(不降容）;附9、地块户型配比初判(不降容）;附9、地块户型配比初判(不降容）;附9、地块户型配比初判(不降容）;附9、地块户型配比初判(降容）;附9、地块户型配比初判(降容）;附9、地块户型配比初判(降容）;附9、地块户型配比初判(降容）;附9、地块户型配比初判;定价逻辑建议;定价逻辑建议;案例分析：上海新天地;案例分析：上海新天地;案例分析：上海新天地;案例分析：上海新天地;案例分析：顺德华侨城欢乐海岸PLUS;案例分析：顺德华侨城欢乐海岸PLUS商业部分;案例分析：顺德华侨城欢乐海岸PLUS商业部分;案例分析：顺德华侨城欢乐海岸PLUS;项目商业打造建议：;项目商业打造建议：以文创方向为主题，主题餐饮、集装箱商业等业态为特色，打造集休闲娱乐、餐饮服务为一体的文创型商业街区;优势：

项目区位：目标地块隶属顺德区，位于大良板块德胜新城滨河新区，是政府投资千亿重点打造的集商业、住宅、文创、河滨景观于一体的综合性居住城区。

交通配套：两横一纵路网，两大轨道交通，两大核心桥梁，市内与城际交通条件较好。距离佛山地铁11号线德胜西站（规划中）1