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潮州市饶平县凤江新城地块定位报告;【核心关键】;地块
项目属性;;配套设施;用地条件;地块四至;饶平县：定位粤东对外门户的桥头堡、潮州市域副中心，主要发展临港产业、滨海旅游、商贸物流；主要规划“一轴两带，四片多点”布局。饶平县城黄冈大道西段北侧片区位于饶平县城西北部，是县城的重要组成部分，同时也是旧城跨黄冈河向河西发展的首要区域。上层次规划更新、大型项目进驻，各类民生工程纷纷启动。;航拍图片：;【房地价图】项目所在板块在售项目较少，一手房毛坯8500-9300元/㎡，周边二手房毛坯售价在6500-10500元/㎡。;重点一手房价格对标;【竞品量价流速】;地块
项目属性;【政策环境】政策环境相对宽松。;【土地市场】2017年开始潮州市供地节奏放缓，2020年潮州市成交住宅用地56.31万方，饶平县城楼面价在1852-2564元/㎡之间，地价房价比控制在40%以内。;【土地市场】反推近两年饶平县区成交地块项目保本售价在毛坯8000元/㎡;【市场量价】潮州市2021年商品房供需上涨，2021年1-6月潮州市成交51.53万方，成交均价6215元/㎡，整体市场呈现量价齐升趋势。;【供需结构】通过结构、对标，户型分析，确定饶平县城区以改善型为主，户型设计3-4房主流，5房补充。;【总价结构】从结构来看，饶平县主力成交总价段为80-150万，主力成交面积段为100-215㎡的三至五房，以首置至高改型住房为主，占比合计达89%。;【存量/潜量】;【案例研究—唐商广场】项目规划建设11栋高层住宅，主打一线江景、品牌房企、优质教育、主题园林，产品以首置刚需至高改户型为主。;【案例研究—唐商广场】;【案例研究—康德广场】项目共规划14栋高层住宅，主打一线河景、商业广场、园林景观，产品以改善刚需至高改户型为主。;【案例研究—康德广场】;【案例研究—东方锦绣花园】项目共规划5栋高层,4栋商业，主打性价比、城央配套、园林景观，产品以改善刚需至高改户型为主。;【案例研究—东方锦绣花园】;地块
项目属性;【节点压力】;【竞争策略】;【客群研究】黄冈镇作为饶平县城央中心，客群以黄冈本地客户为主，以及部分临近区域改善客户，现阶段主要看中配套、生活便捷。;【???争启示】准定位、控总价、强产品，突出地段优势、产品稀缺性。;地块
项目属性;【项目定位】根据项目特色、市场机会点、竞争突破点及发展战略，导出项目定位：品质改善型项目。;;【产品定位】据片区内对标户型及定位原则择取最优去化面积配比。;【产品落位-方案一】;【产品落位-方案二】;【价格定位】首置至高改善型产品，产品定位基于符合市场需求准则，在保证流速前提下尽可能实现利润最大化；客群定位遵循区域客户结构现状。;【车位价格定位】产品定价基于符合市场需求准则，在保证流速前提下尽可能实现利润最大化；客群定位遵循区域客户结构现状。;【方案测算】根据项目价格定位不同，不同市场背景下，项目测算可实现总销售金额分别为12.75亿、13.43亿。;【出让概况】
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