房地产行业投资策略分析报告：政策面趋稳，迈向均衡点.pdf

行业评级：看好（维持）

报告日期：2024年1月23日

房地产行业策略报告

政策面趋稳，迈向均衡点

核心观点摘要

销售预测：总可售不足，预计24年全年销售依旧承压，销售面积增速为-10.9%

销售为地产开发链条起点，对后续到位资金、拿地开工以及施工意愿产生较大影响。拿地新开工连续三年大幅收缩，逐步传导至滚存库存。预计总

可售面积同比下降9.9%，新推可售/滚存可售/现房可售同比分别为-10%、-19%（21后首度转负）、+5%。前些年房企较为乐观的超前拿地项目，遇

到产业和城市发展降速，项目去化难度加大，导致近两年产成品占比大幅提升，预计24年产成品总可售占比提升4cpt至29%，新推可售占比维持34%，

滚存可售占比下降4cpt至37%，可售结构总体稳定，我们预计24年整体销售去化率保持低位稳定。销售均价类似金融资产价格因素，受到基本供需

关系和价格预期的共同影响。尽管整体房价环比下行，高能级城市交易占比提升也会抬高销售均价。预计24年销售面积、销售均价、销售金额增速

分别为-10.9%、+3%、-8.2%。

开竣工预测：开工跌幅有所收窄，竣工增速明显走弱。新开工的两大因素为开工能力和开工意愿。23年新开工总面积9.5亿方，相当于2007年水平。

供给侧房企的流动性风险持续扩散背景下，新开工较2019年高点下降58%。销售金额持续下降传导至到位资金，进而影响房企开工的能力和意愿，

同时在23年的低基数效应，24年新开工跌幅将有所收窄，我们预计24年新开工同比下降8%。23年保交楼推进带来高基数效应，24年保交付增量资金

难以持续流入，我们预计24年竣工将有所减弱。根据数据推算，新开工当季增速领先竣工增速10个季度，预计24年竣工增速持续走弱，全年增速为

-18.1%。

开发投资预测：施工强度压制投资增速，等待三大工程实物量落地。当前投资增速主要受到建安成本下行的拖累，进一步拆分来看施工强度下行幅

度大于施工面积。销售回款在到位资金中超过50%，建安成本在开发投资占比超过60%。24年销售回款持续承压，现金流入降低，房企的资金充裕度

不足，预计施工强度持续走弱，同比下降6%，施工面积跌幅收窄，同比下降6.1%，明年建安成本整体下降15.5%，开发投资下降11.1%。三大工程的

实物量落地，将稳住地产投资下行趋势。

投资建议：政策宽松力度接近14年水平，受制于供给收缩、居民预期转弱以及需求短期收缩的三重压力，政策放松效果边际递减，后续需框架外政

策支持。后续三大工程及城中村改善有望提振投资。城中村及保障房的发展，更加有利于具备市场化竞争能力的地方龙头国企。维持行业“看好”

评级。

1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份、越

秀地产。3）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

风险提示：经济复苏承压；政策效果持续钝化；房价持续下跌风险；供给端出清速度过快。

01房地产销售预测

➢三大库存供应及去化率

➢不同时期的有效成交构成

目录➢销售均价相关性指标

02房地产投资展望

CONTENTS➢新开工框架及展望

➢竣工框架及展望

➢开发投资拆分及展望

03政策展望

➢核心城市政策影响趋势

➢城市基本面测算

1.1销售金额总体拆分