20240124-中银国际-房地产行业热点城市追踪系列之哈尔滨：哈尔滨，冰雪主题爆火背后的楼市真相.pdfVIP

房地产|证券研究报告—行业点评2024年1月24日

强于大市热点城市追踪系列之哈尔滨

哈尔滨：冰雪主题爆火背后的楼市真相

核心观点

岁末年初，冰雪主题带动了哈尔滨的文旅爆火，成为新晋网红城市，游客、

收入达峰值。根据中房报记者从哈尔滨市不动产登记中心得到的数据：2023

年12月，黑龙江省外人士在哈尔滨购房（新建商品房和存量房）共办理不

动产登记2790件，比2022年12月增加了1867件，同比增长202.3%。

这波文旅热度对城市影响力的提升明显，但整体来看，哈尔滨楼市仍然面临

压力。短视频时代下旅游城市容易带动较大的热度，但对于楼市的带动作用

不大，例如此前的淄博等城市，对地方经济短期或有提振效果，短期内酒店、

文旅等产业爆火，但楼市并没有明显变化。城市基本面仍是楼市长期需求的

决定性因素。

对于哈尔滨的楼市而言，当前仍有明显的压力，根本矛盾并未解决：1）楼

市供大于求，当前面临较大去化压力。2015年底哈尔滨新区设立，房地产

市场进入一波快速发展期。16年商品住宅销售面积同比增加12.5%，17年

销售面积突破千万平（1089万平），同比增长19.9%，销售均价同比大幅增

长24.0%达7861元/平。但19、20年受前几年市场热度较高的影响，土地供

应明显增加，叠加20年的疫情，哈尔滨房地产市场逐步滑向疲态。22年商

品住宅销售面积仅359万平，同比下降30.5%，自18年以来连续五年出现

双位数负增长，当前销售规模已经不足17年销售巅峰时期的三分之一；22

年销售均价也持续三年下跌，跌至8327元/平。当前哈尔滨仍面临较大的去

化压力,23年11月末新房去化周期高达58.6个月。2）政策已经没有太多调

整空间，后续面临房价持续下行压力。21年10月“哈十六条”打响了救市

相关研究报告

第一枪；22年3月全面取消限制性政策，自此哈尔滨的政策调整空间已基本

《房地产行业2023年10月70个大中城市房价数据释放完毕，后续政策主要围绕限贷和购房补贴展开。除了通过政策激活本地

点评：70城房价环比降幅扩大，二线城市新房房价购房需求，当地企业也开始尝试将外地购房人引入哈尔滨，“北房南卖”积

环比跌幅收窄》（2023/11/16）极推进，但23年9月首次南下卖房零成交。这一轮的楼市政策放松并没有

《房地产行业2023年1-10月统计局数据点评：房起到明显的效果，主要是因为在此前的17-18年，因新区和投资热度带动，

价止跌带动销售额同比降幅持续收窄；投资与新开市场热度较高，使得市场客户提前透支，且房价在经过18-20年上涨的补足

工持续承压》（202