20130904 购物中心、奥莱、欧洲 20130911T0912+08 slides 7-12.pptxVIP

案例研究：凯德中国“纯商业”模式资料来源：公司年报；文献检索；小组分析凯德中国“核心能力模型”母公司嘉德置地是亚洲最大的地产公司，总部在新加坡。1994年进入中国涵盖住宅、办公楼、购物中心、服务公寓、综合房产及房地产

金融目前在40余座城市运营超过130个项目在中国商业项目总建筑面积万平方米核心能力描述融资产品设计及标准化资源获取快速周转产业促进园区/

物业运营融资初步针对不同市场需求的标准化产品线：在一线市场打造地标式的“来福士”广场；在二三线城市快速复制社区型“凯德Mall”项目产品设计及标准化112012+17%

p.a.2010端到端全价值链整合能力物业:通过战略合作方获取资源：战略合作方如成都置信、河南建业均是当地最大的开发商，手握市中心的优质土地储备，在当地有良好的品牌和深厚的社会关系，凯德通过为其提供所急缺的开发资金和商业运营能力换取优质资源招商:长期合作的租户网络：在中国拥有超过四千个品牌的租约，帮助合作零售商实现全国扩张。例如，新加坡品牌“面包新语”随凯德进入中国，目前已拥有~300家门店运营:专业的商业运营团队：凯德置地致力于地产开发，凯德商用专注购物中心运营，而雅诗阁专注于酒店式公寓运营，实现跨领域资源整合高度产融结合：集团旗下自己拥有私募基金（涉及中国的12支总规模约70亿美元）和REITs（嘉茂中国信托基金，专注于中国商业地产，总规模15亿新元，包括中国的7个购物中心）两大融资平台，能够实现全周期资本运作的内部化通常首先通过集团的私募基金收购商业资产，然后将项目交由凯德中国进行开发、改造、管理和运营提升项目价值；然后将进入成熟运营阶段的项目注入旗下REITs引入公众投资，私募资金实现增值退出1

运营收入租金收入物业管理费用具有特色的整合零售商业的终端-终端能力经常收益项目获取开发运营能力资产管理获取土地/银行贷款及投资机会的能力有一批专注于土地开发/项目投资的本地专业人才具有开发大体量/多业态商业综合体的能力具有开发多样化购物中心的丰富经验，可以很好的满足各种承租商和顾客的需求通过资产管理,有效提高价值转化具有强大的招商网络,迅速提升出租率至85%以上极强的营销/宣传能力,能短时间聚集稳定客流灵活运用资本提高投资回报率资深私募基金募集及管理能力深谙REITs融资及运营之道可靠的信息获取能力深度开发能力可靠的专业的运营能力高效的资本运作能力三大收入来源基金管理费用开发收益凯德是购物中心全价值链整合者1

凯德商用多产品线的设计使得其可以捕获各种城市的发展需求及灵活组合资产，达到上市要求凯德MALL来福士广场凯德广场龙之梦特点举例集中在北京及临近城市致力于为年轻白领提供一站式中档购物体验凯德MALL.西直门凯德MALL.天津院凯德MALL.天宫院集中在一线及准一线城市为年轻时尚白领及商务人士提供高档服务的商业综合体北京来福士中心上海来福士广场深圳来福士广场集中在二三线城市定位于为打造区域性中档时尚消费购物中心凯德广场.魅力城凯德广场.新地城凯德广场.新都心xx上海闵行龙之梦上海虹口龙之梦不同的产品定位使得凯德可以进入不同等级城市，真正实现深耕中国的目标将几种商品组合成一个投资收益稳定的产品，从而使凯德旗下大部分资产可以上市资料来源：凯德商用年报；文献检索；专家访谈；小组分析1

凯德商用是亚洲领先的购物中心开发商、拥有者及管理者，其在中国拥有一只Reits，5只私募，管理资产总额超过100亿新元类型股权市值/基金规模资产总值上市REITs凯德商用中国信托25.2%11.6亿新元17.38亿新元凯德商用中国入息基金私募基金45%9亿美元32.25亿新元凯德商用中国孵化基金私募基金30%4.25亿美元15.80亿新元凯德商用中国发展基金II45%9亿新元16.23亿新元私募基金凯德商用中国发展基金III50%10亿美元11.42亿新元私募基金来福士中国基金15%12亿美元~15亿新元私募基金资料来源：凯德商用年报；文献检索；专家访谈；小组分析1

凯德通过灵活运用REITs和私募资金，成功实现现金流良性循环，有效减少资金的沉淀凯德商用私募基金商业地产REITS运营商投资管理建设或购买项目部分出售销售收入基金收益运营提升管理费收入打包装入核心优势融资成本低CRCTREITs债务成本在3%左右私募融资成本在4-4.5%左右投资链条完整CRCT对凯德旗下私募基金具有优先收购权从项目的开发(或收购)到持有，从培育到上市(CRCT回购)，全部可以在体系内完成，受投资者认可上市后收回的资金再投入到新的私募基金征募之中，从而形成良性资金链循环模式凯德商用私募基金运转模式图资料来源：凯德商用年报；文献检索；专家访谈；小组分析1

随着客流量持续增长，凯德购物中心出租率始终保持在高位，净物业收益率保持在5.6-6%平均每店客