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从地产私募基金走向基础设施公募REITs的关注要点

2020年4月24日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，基础设施公募REITs正式进入大众视野。此后，基础设施公募REITs配套法规政策、监管指引不断完善，基础设施REITs市场发展日新月异，稳步推进。本文首先回顾不动产类基础设施公募REITs的扩容历程以及地产类私募基金向基础设施公募REITs的进化历程，从实例出发，关注基础设施公募REITs的治理机制，提出地产私募基金走向基础设施公募REITs的关注点，以期与读者进行交流。快来和基小律一起看看吧~

目录

一、不动产类基础设施公募REITs的扩容历程二、地产私募基金向基础设施公募REITs的进化历程三、基础设施公募REITs的治理机制四、地产私募基金走向基础设施公募REITs的关注点五、结语

2020年4月24日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，基础设施公募REITs正式进入大众视野，在市场上引发热烈反响。此后，基础设施公募REITs配套法规政策、监管指引不断完善，基础设施REITs市场发展日新月异，稳步推进。截至2023年底，已有29只基础设施公募REITs发行上市，总市值达815亿元。

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不动产类基础设施公募REITs的扩容历程2020年8月3日，国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号）（以下简称“586号文”，已废止），首次明确了基础设施公募REITs的资产范围包括仓储物流、产业园；2021年7月2日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）（以下简称“958号文”），对基础设施公募REITs资产种类进行第一次扩容，将保障性租赁住房纳入资产范围；2023年3月24日，国家发改委发布《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）（以下简称“236号文”），对基础设施公募REITs资产种类进行第二次扩容，明确支持消费基础设施建设，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施公募REITs，商业地产REITs拉开帷幕。根据上述规章，不动产类基础设施公募REITs的扩容历程具体如下：

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地产私募基金向基础设施公募REITs的进化历程基础设施公募REITs作为地产私募基金的一种重要退出方式，尽管资产范围一再扩容，但市场上可供发行基础设施公募REITs的底层基础资产仍然凤毛麟角，且基础设施公募REITs自试点政策落地以来即异常火爆，REITs配售份额比例一路走高。基于此，236号文第一条即开宗明义强调认真做好项目前期培育，充分认识前期培育工作的重要性。无独有偶，2023年2月20日中国证监会发布《证监会启动不动产私募投资基金试点支持不动产市场平稳健康发展》，同日基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称《不动产私募基金备案指引》），不动产私募投资基金试点工作正式启动。《不动产私募基金备案指引》对基础设施公募REITs的重要意义在于放开了不动产基金的股债比和借款期限，不动产基金向被投企业的股权出资金额可以等于甚至可能低于对该被投企业总出资金额的三分之一，公募REITs迎来重大利好，地产私募基金（含不动产私募基金）在基础设施公募REITs中承担起越来越至关重要的角色。Pre-REITs是地产私募基金向基础设施公募REITs进化的必经过程，是指私募股权基金投资于Pre-REITs项目，在项目投资之初即以公募REITs作为退出目标，对拟投资的不动产项目进行梳理、筛选、制定产品方案、完善合规手续、解决难点问题。随着基础设施公募REITs政策的逐渐完善，如何将地产私募基金和Pre-REITs有效衔接，进而走向基础设施公募REITs，成为私募股权基金投资人最为关注的话题之一。我们将以市场首单也是至今唯一一单不动产型的私募股权投资基金通过Pre-REITs+公募REITs实现退出的案例——华安张江光大REITs项目进行深度解析，探究从地产私募基金走向基础设施公募REITs的详细发展历程。（一）Pre-REITs的搭建1.资产端项目底层资产系位于张江科学城集成电路产业园核心区的张江光大园，标的物业东临盛夏路，南临895创新基地、西临浦东新区星创科技广场，北临展想广场。张江光大园分两期建设，1-6号项目属于新建项目，7号项目属于扩建项目，上海中京电子标签集成技