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锦州市二手房市场问题分析

摘要：本文通过对锦州市二手房小区的实地调研与二手房市场的统计数据整理，利用文献调研法、实地调研法及比较分析法，探究锦州市二手房市场发育情况存在的问题。在人口流失、人口结构老龄化角度、人口迁移现象、二手房小区物业管理差、二手老旧小区改造和修缮等问题进行分析。针对存在问题，提出了：优惠的税收政策；构建新的城市中心；引入青年人口；优化物业管理；老旧小区改造等对策。

关键词：二手房市场；成交数量；成交户型；成交价格

一引言

研究背景

2006年随着“国十五条”的调控政策正式出台，国家进一步地调控新建商品房市场，使得存量房市场逐步扩大，二手房市场逐步发展并且快速发育成熟。基于我国二手房市场的发展于逐渐成熟，本文通过对锦州市二手房市场进行房源、购房群体、交易量的分析，揭示二手房市场存在的主要问题，提出完善锦州二手房市场的相应的建议与对策，期望可以达到推动锦州市二手房市场发展的目的。

研究的目的及意义

房地产业是当前我国国民经济的重点支柱产业，也是基本居民生活的重要必需品。作为过程国民经济的重要一部分，房地产经济增长率上的微小变化都会影响国民经济的稳定增长【1】由于大部分消费者还是处于普通消费阶段，二手房市场的出现成功满足了消费者的需要。二手房交易市场经过了十几年的发展，度过了许多阶段。当城市发展到一定规模后，政府会更加趋向于对城市土地的保护。因土地资源的有限性，新增建房会逐渐减少，此时房地产的交易会逐渐偏向对二手房的选择。

本文将以锦州市房地产交易市场为实例代表，探究锦州市二手房交易市场问题的主要方面，并且给出解决对策。

国内外研究现状

国外研究现状

国外对房地产价格影响因素研究比较多。RobertLeszczyński,、KrzysztofOlszewski（2017）以波兰2002-

2015年为例，分析了公寓的价格决定因素是工资收入状况。并由此得出结论，在二手房市场中，最有可能的买家是没有多少自有资本，或者需要大笔抵押贷款的首次购房者【2】。NikolayVatin,、OlgaGamayunova,、Darya

Nemova（2014）分析了2014年圣彼得堡的二手房市场，对住宅房地产价格进行了比较，发现在选择房地产时，居民偏向于关注房屋类型以及房屋所在地区【3】。

国外研究学者针对二手房市场多以买卖双方的角度根据人们对于房屋价钱、房屋类型、房屋所在地区等问题，讨论二手房市场的商品房需求状况。

国内研究现状

国内学者认为二手房交易市场是我国房地产交易市场的重要组成部分。杨大山、刘伟（2020）分析认为我国二手房地产交易市场已经作为现代我国房地产交易市场的重要结构组成的一部分,对促进我国特色经济持续发展进步起着举足轻重的推动作用【4】。谢亮书（2006）同样阐述了二手房市场已经是房地产市场中不可缺少的组成部分，并且在我国房产投资市场中的重要性占比将越来越大【5】。

从政府对二手房市场政策调整来看，二手房的发展前景较好。在分析了近几年房屋市场后发现，中底层收入的人民会以购买经济房和二手房的方式改善自己的居住状况，由于经济房的数量有限，所以二手房成为了许多居民的最优选择。花丽娟（2019）房地产是我国经济的主要组成部分，随着经济增长，房地产市场所出售的房屋主体，已经从新建房屋转向二手房市场。由于我国的大部分人都是工薪阶层，购买能力有限，发现购买二手房是个很不错的选择【6】。张平平、芮斌（2019）以芜湖市为例，年龄段在30-40的被调查群众，更愿意了解二手房相关信息，相反年轻群众则会对新开发的住宅感兴趣【7】。

由于二手房市场属于不完全竞争市场，价格会受许多因素影响。李安乐、朱玉碧、肖飞（2004）讲述了我国住宅业在当前国民经济发展中的特殊重要性，同时分析了目前我国住宅二级交易市场普遍存在着信息规范程度不够,房屋确权不明确,中介机构服务不规范等等诸多方面的现实问题【8】。买卖双方信息不对称会对交易量有重大影响。吴昊、郁洁（2018）和孔德财，刘长平，陈祥祥等（2019）认为人们为增加交易成功几率，买卖双方不愿意在交易平台上展示出完整的信息，卖方常以自身经济利益为重,对不利于交易进行的情况隐藏甚至包装起来，导致买方无法得到最为准确的交易信息【9】、【10】。

供求市场不稳定、周边公共设施也变成了二手房市场发展不稳定的原因。张旭（2019）以云南省房地产市场为例。发现市场发展持续加快，出现房价上涨过快、市场存在结构性失衡等主要问题【11】。贾丽、胡飞（2020）调查发现人们除了对房屋现状有所要求，对其周边的建筑设施也有了相当大的要求，比如周边交通、商业、教育环境是否健全【13】。夏秋月、路婕、刘超杰等（2020）则以郑州市中房地产市场为例，发现除建筑面积的大小，