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2023年匈牙利房地产市场和建筑业的发展

CsabaMoldicz；陈心怡编译

发布时间:2024-02-05

房地产市场的发展对匈牙利的经济发展起着至关重要的作用。影响房地产市场的几个关键因素包括经济增长、通货膨胀、利率、借贷趋势以及与住房市场和建筑行业有关的信心指数。近几个月来，这些领域的负面发展交织在一起，导致世界市场出现不确定性和相当暗淡的前景，这主要源于俄乌冲突的副作用（能源市场的价格冲击、贸易条件恶化、全球利率上升等）。本简报将深入探讨匈牙利房地产市场的近期趋势，重点关注价格、新建筑项目数量和建筑业合同等方

面。我们还将探讨政府如何应对这些变化。

近期数据

匈牙利中央统计局（HCSO）的数据显示，2023年第二季度的住房市场价格环比下降了2.9%。这是自2008—2009

年导致市场崩溃的全球金融危机以来的最大跌幅。价格下跌也反映了当前市场的不确定性。但与全球金融危机不同的

是，匈牙利经济对危机的准备要充分得多，因为危机前的经济增长并不是建立在债务基础上，而是建立在稳固的财政

上。公共债务的减少上也为提振经济提供了更多的回旋余地。

从年度比较来看，匈牙利的房价自2014年以来一直在上涨。即使在2020年全球疫情最严重的时期，房价的季度降幅也仅为2.9%。近期的下跌可归因于利率上升和私人家庭购买力的减弱。然而，在评估年度价格指数时需要注意到，住房市场的价格要么小幅增长，要么保持稳定，2023年第二季度与2022年第二季度之间的变化幅度为1%。匈牙利以外的欧盟其他成员国的房价也经历了类似的下跌和小幅增长，其中德国房价年跌幅10%。分析人士认为，德国的情况归因于旨

在减少使用燃油和燃气供暖系统的建筑数量的严格措施，这些措施促使业主因现代化改造成本高昂而出售房产。

匈牙利房地产平台I一直在监测住宅价格的发展，提供有价值的市场见解。数据显示，在过去的一年

里，该细分市场的价格要么停滞不前，要么略有下降。在首都，本季度平方米均价下降了0.1%，达到93.5万福林。其他大多数城市的本季度平方米均价不变或有所下降。德布勒森的房价为74万福林，略高于7月份的73.9万福林；凯奇凯梅特的房价从589,000福林增至594,000福林；米什科尔茨的房价下降0.2%至41万福林；塞格德的房价从65.8万福林降至65.5万福林；佩奇的房价则从三个月前的59万福林降至58.3万福林；居尔的房价保持在74.1万福林。佐洛埃格塞格的房

价在不断创造就业机会的投资推动下，在三个月内上涨3.9%达到512,000福林。

我们必须考虑这一时期高通胀的影响。尽管年度消费价格指数从2023年1月的峰值15.7%降至2023年9月的

12.2%，但通胀对整体经济的影响仍然很大。在2022—2023年期间物价大幅上涨的背景下，住房市场价格却没有以同样

的势头上涨。结合实际价格变化和通货膨胀的影响来看，我们可以观察到全国各地售卖价格下降的总体趋势。

总之，在经济因素、通货膨胀和全球不确定性的共同作用下，匈牙利房地产市场和建筑行业2023年面临挑战。尽管房地产市场价格下降幅度很大，但必须结合更广泛的经济情况来看待。政府和各利益相关方的行动将在应对挑战和促进

房地产及建筑行业稳定方面发挥关键作用。

宏观经济指数

匈牙利经济的小幅减速在2022年底变得越来越明显。虽然就业率等一些关键经济指标显示出一定程度的稳定，但私

人家庭的实际可支配收入却存在隐忧。可支配收入下降的主要原因是高通胀持续影响民众的购买力。与2022年7月相

比，2023年7月的平均净工资增长15.1%，同期的消费价格指数却上。17.6%。这意味着实际工资下降2.5%。总之，就

业率稳定的劳动力市场不足以抵消房地产市场的负面影响。这导致了房地产市场持续下滑以及复杂经济格局的形成。

值得注意的是，房地产市场的下滑对不同地区的影响是不对称的。历史上房价出现上涨时，首都的涨幅往往比其他城市更为明显，城市地区的房产价值上涨速度快于城镇和乡村。布达佩斯与匈牙利其他城市之间房价增长的显著差异就表明了这一趋势。从2013年第四季度至2023年第一季度，布达佩斯的房价飙升了325%，然而其他城市的房价涨幅明显较

低，同期为197%。

除了当地的价格分布外，房价和工资之间的比例也是了解匈牙利房地产市场的一个重要因素。近年来，大多数城市都出现了令人沮丧的趋势，尽管在疫情期间曾有过短暂的改善，公寓价格与工资的比率仍在恶化，尤其是德布勒森。该市吸引了大量直接投资，形成经济增长。但令人震惊的是，现在在德布勒森购买一套74平方米的公寓需要大约13.5年的净工资。这一高比例凸显了居民即使在经济机遇面前也难以负担住房压力。米什科尔茨是2022年房价收入比相对较高的

城市，为7.2年。