房地产市场报告 -【年报】天朗2023北京房地产市场年报.pptx

北京房地产供需动态监测研究系统

RealtyData-processngsystem(RDPS)

房地产投资的城市选择与战略布局尤为关键，容不得半步的行差踏错，这关乎战略、关乎全

局、关乎未来…

锁定战略是制胜的前提条件，因势利导方能形成精准的战术动作。

对于北京来说，2035规划是城市发展的势，关注、观察城市发展的方向与规划实施推进

动态，及时捕捉新的业务机会点，即为掌势。

城市更新、城中村改造、重大产业落地…

新发展即为新赛道，厉兵秣马正当时!

2023年参与北京市场土地竞买的企业达到102家，一半为首次进京的房企，用脚投票再次

印证了北京市场超稳定的市场承载力与超强的城市吸引力，但房企的大批涌入对深耕型房企在京

的业务开展带来了挑战与不确定性。

市场复苏迟缓，但竞争却仍在加剧。2023年北京土地市场两极分化持续加剧，竞争激烈程度

重回高位。新房市场，项目入市节奏内卷蔓延，周期不断缩短。项目首套签约后60天内去化率均

值同比前三年平均水平提高近6个百分点，实属不易，其背后是产品端和营销端在共同发力。

除此之外，房企竞争还朝着专业化与精细化方向迈进，需求层级市场、户型产品…

在下行之势中不同城市表现出来的抗压性和韧性大有不同。

整体来说，一、二线城市尤其是头部城市受人口吸引、产业支撑、政策稳定、城市规划科学

性等因素影响，表现相对来说仍然坚挺。

而北京无论从供需两端均具有较强且稳定的基因属性，对于企求长期发展的企业来说，无疑

是实现战略发展和业务发展的必争之地。

2023年的北京楼市如同一部戏剧满怀期待地步入剧场，精彩的开场令我们为之-振。

正在期待高潮迭起之时，剧情走向陡然一转，失望、压抑的情绪在全场弥漫开来…

火热的土地市场没能给新房市场传递一丝温暖，9月的新政也没能扭转北京楼市的颓势，12月

14日新政再次来临，结果会不一样吗？2024会好吗？

中国房地产市场发展至今二十余载，行业辉煌景象宛如昨日。无论从人均居住面积还是城镇

化率来看，基本住房需求被快速满足，行业下行乃是必然之势。

无论2023年还是2024年都只是一个时间横截面，欲探究本质与真相，须将其置于房地产行业

的大周期下去观察和研判。

[前言

供需关系逆转的命运齿轮早已开始转动…

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PREFACE

疫情结束了，行业却深度下行，原因何在？

市场规模不增不减，北京还有机会吗？

类似这样的问题还有很多，2023年初我们很有信心，2023年春节后我们更

有信心……经过了这一年我们确信行业更加“需要信心”。

管仲曾说“不慕古，不留今，与时变，与俗化。”我国的房地产行业从“九八房

改”开始已经走过了25年，行业发展逻辑已经发生了深刻变化。那么在当下，市场供销关系如何，市场将向何处走，北京的政策调控将起到什么作用？就此我们展开分析。

北京，长期主义的战略要地

循势谋定

40.0

30.0

20.0

10.0

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我国第四至七次人口普查城市人均住房面积数据统计及走势

15%

10%

5%

0%

1990年

2000年2010年2020年

城市人均住房面积—年复合增长率

数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）

房改二十余年，住房总量不足问题基本得到解决。根据人口普查统计数据显示我国

2010年城市人均住房面积达到31.9m²,2020年达到36.5m²。按照世界银行2021年发布的统计数据，我国人均住房使用面积已经接近英、法、日、韩等发达国家水平。新增住房开发总量必然出现下行，从2010年至2020年这十年间我国城市人均住房面积年度复合增速仅1.4%，低于2000年至2010年3.9%的年度复合增长率，新建商品住宅开发明显降速。

80.0%

60.0%40.0%20.0%0.0%

1990年至2022年我国城镇化率与城镇化率增速走势

城镇化率（左轴）______城镇化率增速（右轴）

2.0%

1.5%

1.0%

0.5%

0.0%

卖方市场向买方市场过渡，行业必然下行

房地产行业的走向根本上取决于供需关系。1990年代，我国城镇化率加速提升，城

市住房需求增长。“九八房改”打开了商品住宅供应的阀门，市场从无到有、住房需求远大于供应，市场急速扩张。

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