20240319-方正证券-房地产行业深度报告：“日本启示”系列专题（一），溯日本地产兴衰，寻中日地产异同.pdfVIP

行业研究2024.03.19

房地产行业深度报告

溯日本地产兴衰，寻中日地产异同——“日本启示”系列专题（一）

方正证券研究所证券研究报告

分析师

日本地产泡沫的形成：宽松的货币环境+金融弱监管+信用扩张的自我强化

刘清海登记编号：S1220523090001机制。1985年《广场协议》的签订致使日元持续升值，1987年的《卢浮宫

协议》又约定日本持续维持宽松货币政策，市场流动性过度释放。在此背景

下叠加金融的弱监管，银行传统业务的盈利能力下降，驱使银行目光投向火

行业评级:推荐爆的土地市场。企业为了获得更多贷款，循环买地质押助推了房价持续上

行业信息涨，“久涨不跌”的楼市预期反过来使得家户、企业、金融机构不断加杠杆

投向房市，导致信用不断扩张，最终形成资产泡沫。

上市公司总家数231

总股本(亿股)8,307.99日本地产泡沫的破灭：薄弱的置业力量+持续增加的投机交易+转向过急的

调控政策+地产税。地产泡沫破灭前期，日本城镇化率、人口增长率等楼市

销售收入(亿元)35,004.82

基本面支撑不足，日本楼市买方力量薄弱。同时，日本持续增加的投机性交

利润总额(亿元)-534.59易缺乏政策的有效管控，货币持续宽松的环境下短期房价上升过快。而当日

行业平均PE21.54本政府开始调控楼市过热时却转向过急，调控幅度过高：日本政府在15个

平均股价(元)4.71月内连续加息350BP，同时严控不动产融资余额,日本的地产泡沫被强硬

“戳破”，1992年开始征收的0.3%地产税更是加剧了泡沫的崩溃速度。

行业相对指数表现中国现阶段与日本90年代初期相比，虽然部分基本面指标较为相似，但中

国仍存较充分的刚性/改善需求。中国现阶段人口出生数、老龄化率、家庭

5%负债水平等基本面指标与日本90年代初期有相似之处。但中国居民部门持

-3%有房地产显现刚性的“居住”属性，且中国的城镇化水平若达到日本90年

-11%代初期水平尚有10年的发展年限，人均住房间数与面积较90年代初期的

-19%日本也存有较大提升空间，较充分的刚需/改善需求使得中国商品房销售面

-27%积中枢仍有望维持每年10-12亿㎡。

-35%

23/3/1923/5/3123/8/1223/10/2424/1/524/3/18中国如今商品房市场呈现“量跌价稳”的新均衡，并未陷入日本90年代初

房地产沪深300

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